丁屋歷史及轉讓限制

2016年1月4日 天圓地方 信報

新界鄉議局1127小組上月24日就「套丁是否涉及刑事欺詐?」問題在報章刊登兩大版長達60段的聲明(「聲明」),當中內容包括小型屋宇政策(丁屋政策)的歷史及丁屋轉讓限制變遷。

「聲明」指出,丁屋政策是港英政府1972年開始在香港實施的房屋政策。「聲明」引用《丁屋丁權:合法合憲》一書指出,丁屋政策是港英政府在違反北京條約(應指《展拓香港界址專條》)所保證不會強制徵用私人土地而不作補償的情況下,透過1900年的《新界田土條例》把新界的所有私人土地收歸政府所有而來。

究竟自1900年至1972年這段逾70年的時間,新界原居民在農地上建屋及補地價之情況如何?「聲明」並未提供詳情。新界鄉議局於1926年成立,其前身為新界農工商業研究總會,與這問題有重要關連。該總會是由多位鄉紳於1923年發起的組織,旨在反對當時政府擬推行民田改屋地要補地價之政策,並成功促使政府終止政策。民田應指於1898年租借予英國政府之新界原私人土地,而其上未建有屋宇。

新界鄉議局網站資料顯示,1923年前,民田建屋,「祗令升糧」(應為提高土地年地租),不用補價。而當年政府意欲推行之建屋補價辦法有三項:

1.土人(應為新界原居民)建屋自住,照舊升糧,不另補價。

2.土人建屋出租予人,除升糧外,另補半價。

3.外人建屋,無論自住出租,升糧之外,另令補償。

當中分別包括:(1)土人與外人;(2)自住與出租;及(3)不補價/補半價/補償。升糧是必要的,增加地租在當年應為土地業主可觀之支出;屋地地租遠較農田為高,以最低地租之三等農田計,屋地地租為其50倍。值得留意的是,原居民建屋安排只適用於新界;香港島也有原住居民舊村落(如薄扶林村),但丁屋政策並不適用。

地政總署資料指出,在實施丁屋政策之前,已有以下三種與小型屋宇相關之批約:(甲)以限制鄉村拍賣方式批出的批約;(乙)以減收或寛免補價方式換地而成的契約;(丙)政府發給原居村民建造鄉村式屋宇的「免費建屋牌照」。以上資料相信已大致反映該時期之新界建造小型屋宇安排。

「聲明」點出於1979年之批約轉讓限制修訂,間接為發展丁屋圖利而非自住開了綠燈。本土研究社兩位成員上周六在《明報》之文章,引述行政會議文件指1972年丁屋政策之設計只是供給申請人自住,而非轉讓。1976年,政府在土地契約和建屋牌照加入限制,防止丁屋業權於滿意紙發出後5年內轉讓予非原居民(換言之,早前之批約並沒有轉讓限制)。1979年起,轉讓限制可在補地價後取消,金額隨限制年期減少而遞減。這項政策轉變,對丁屋發展及出售予非原居民創造了明顯的市場機會。

這個丁屋市場有多大?「聲明」引述政府資料指出,過去40多年有逾4萬幢丁屋落成(平均每年約1000幢)。1127小組推算其中超過五成丁屋業主在取得滿意紙後即補地價及轉讓,這比例與近5年獲准撤銷轉讓限制與完工證個案之47%比例相若,相信大致反映市場情況。

劉振江   仲量聯行國際董事

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