分擔興建行人天橋

2016年1月22日 天圓地方 信報

《施政報告》提出在九龍東推出先導計劃,鼓勵業主根據已規劃的行人網絡出資興建行人天橋或隧道,做法是在修訂契約時免補地價。活化工廈政策採用同樣免補地價理念,並成功倡導大量投資改造現有多幢工廈,創造更具經濟效益之樓宇,以配合香港發展。

回顧香港行人天橋的起源,並以上世紀八十年及九十年代初興建之行人天橋個案,看當時政府準則、土地合約及經濟考慮(包括牌照費、業權性質及重建等),然後再看現時兩個位於九龍灣及中環的項目,看政府補地價要求所帶來的挑戰。

本港最早的行人天橋,由置地公司興建並於1965年完成,天橋橫跨遮打道連接中環文華酒店及當年新落成的太子大廈。八十年代初興建的行人天橋,有最近政府招標出售的旺角工業貿易署大樓,天橋橫跨快富街連接旺角中心一期。政府以牌照方式批准該兩幢大樓業主在政府土地(快富街及行人路)之上興建天橋,牌照條件包括每年牌照費2.4萬元,以及政府有權更改牌照費。九十年代初興建天橋的例子有中環渣打銀行大廈,業主獲政府批准興建兩條行人天橋,分別橫跨皇后大道中連接炮台里,以及橫跨德輔道中連接太子大廈;批准亦以牌照方式發出,兩份牌照費用分別為每年17萬元及12萬元。另外,中環渣打銀行大廈業主在牌照發出前,已與太子大廈及旁邊滙豐銀行總行大廈兩位業主簽訂有關地役權安排。渣打銀行大樓內留有供公眾行走的通道,根據建築物條例獲得補償樓面面積,有助彌補天橋建設成本及牌照費。

上述兩宗個案,有多個特點值得注意:(1)興建行人天橋的土地由牌照獲取,成本為每年牌照費(這應反映佔用政府土地的代價),而不是以改官契方式進行而須付補地價;(2)皆牽涉重建項目;(3)有關各個物業業權皆由單一業主擁有;及(4)各方認同興建天橋方便行人及具經濟效益,而興建成本經協議分擔。

市場資訊顯示,九龍東及中環區皆有行人天橋項目,因業主與政府在補地價問題上未能達成協議而不能興建。在九龍灣由嘉里建設及信和置業等財團倡議的行人天橋計劃,早於2011年3月已獲行政會議批准及刊登憲報。該計劃全長550米、連接偉業街的天橋(由此往德福花園及港鐵九龍灣站)與區內多幢已建及將建的大廈。這個計劃對行人及路面交通有益明顯不過,為何政府早前要在此計劃徵收補地價,以及補地價談判未能達成協議,皆令人費解。行人走在中環交易廣場三期附近的中環行人天橋,便可看到處於干諾道中的盈置大廈(原恒生銀行大廈)在多年前翻新時已興建有連接天橋結構,但至今該段行人天橋還未興建。

此先導計劃落實,應有助申請人的推行及經濟考慮。而政策中期檢討亦宜盡早展開,研究範圍可包括政府在何等情況下可考慮分擔部分天橋建造成本,以及如何讓此計劃有效地推展至香港其他地區。

劉振江

仲量聯行國際董事

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