土地剩餘價值特性

2016年2月4日 天圓地方 信報

住宅樓價指數去年底開始回落,這對住宅地價會產生什麼影響?從土地經濟學角度看,假設其他因素不變,樓價上升,地價隨之上升;樓價下跌,地價亦自當下跌。而地價升跌幅度高於樓價變化,這與發展土地價值之剩餘價值特性有關。發展土地價值以剩餘法估算要考慮眾多因素:收入為建成樓宇後價值,支出包括建築成本、專業費用、銷售/出租成本,以及利息支出等,餘下來的是買地出價及相關成本,以及發展商風險回報/利潤要求。假設發展成本不可壓縮,而住宅樓價有下調壓力,發展風險自當上升,結果是土地價格被壓下去。基於建造及有關成本並未改變,土地價格下調幅度自會大於樓價下調幅度。

市場價格預期,是出價購買土地的重要考慮。住宅市場多年來受政府需求管理措施所影響,包括多項印花稅及按揭安排(辣招);有市場意見認為,如果政府撤銷/放寛辣招,將可帶動需求,令樓市交投增加。在政府多次重申不會減辣的情況下,土地買家自然要在此等條件下作出價格估算。

土地市場供應預計可持續,政府有住宅供應目標要達成。相關的考慮包括有新樓宇供應讓市民入住,以及價格要在市民可負擔水平以內。另一方面,政府要確保「不賤賣土地」;市場會預期政府出售土地時,更緊貼市場需求變化,而底價反映市況,這方可讓土地順利出售。

建築費用近期已經基本穩定下來,這從兩所大型工料測量師行公布造價指數可見。發展商對以往建築費用大幅上升的風險要求應有所紓緩,但要滿足發展審批要求,而令建造時間甚長的挑戰仍然存在;這亦是香港建造成本遠高於其他地方的一個主要原因。

政府土地市場在實施招標安排以後(有別於從前的公開拍賣安排),吸引更多競投者參與,包括來自國內的發展商。競投者眾,反映土地需求強大;但住宅發展土地價格還看當中的經濟考慮。

最近政府收回元朗凹頭住宅用地,原因是10位競投者出價皆未達到政府所訂底價。政府既有住宅單位供應目標要達成,又要堅守不撤「辣招」,市場亦未知曉政府對「市民可負擔樓價」的定義;加上香港現時所面對經濟挑戰(包括強勢美元),住宅土地價格自然受壓。

政府經常賣地,已有助其掌握發展商出價,以及緊跟市場住宅單位銷售情況和對前景變化作判斷,對訂定土地底價自當重要。

劉振江

仲量聯行國際董事

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