覆核官司帶來超低價

2016年2月25日 天圓地方 信報

受兩宗司法覆核許可困擾的大埔山塘路土地出售個案,在香港土地發展史上有其獨特位置。回顧其出售過程及成交價,可見政府積極供應住宅發展土地以求取信於市場。

山塘路土地於2月5日春節前截標,政府在春假後兩天即公布以21.3億元批出土地,因成交價遠低於報章截標前所作的預期價格調查,落差約為15億元至22億元之譜,超低價之名由此而來。

支持司法覆核的申請人環保團體在政府出售土地後質疑政府「為啖氣」和欲使推地供應達標才批出土地,並批評政府把用地發展的風險轉嫁發展商。早前代表司法覆核申請人的資深大律師在高等法院審理行政會議的決定時指出,政府一直強調只會把「沒有植被、荒廢或已平整」的綠化帶(DDF)改劃成住宅用地,但涉案土地並非屬DDF,故認為政府改劃涉案土地前缺乏公眾諮詢,違反公眾合理期望。政府訂有住宅單位土地供應目標,達標與否正是對政府決心及執行能力的考驗,物業市場的預期及信心,亦是由政府土地供應的成績來建立。改劃「綠化帶土地」作公營及私人住宅用途,是政府短期土地供應的主要來源。

山塘路出售個案的獨特性包括:(1)受制於兩宗司法覆核許可:城市規劃委員會將此大埔用地及另外4幅用地,由綠化帶改劃作住宅用途的決定,以及特首會同行政會議批准該大埔分區計劃大綱圖的決定;(2)政府延遲截標日期(原日期為去年11月27日)。發展局局長早前指出,涉案的大埔土地共可提供約3000伙私人住宅及6000多個公營房屋單位,由此可反映改劃用途對住宅土地供應的重要性。政府能出售山塘路土地,在於法庭並未批准針對地政總署出售土地的臨時禁制令申請。

山塘路用地發展樓面面積逾115萬平方呎,投得土地的買家表示投資金額逾100億元,將興建約1500個單位。此等發展規模限制了小中型發展商參與,而用地共收到6份標書,若與早前售出大窩坪延坪道用地(大型用地亦受司法覆核申請困擾)收到7份標書相比,標書數目相近。

投標發展商自當考慮到有關訴訟的風險,包括案件要在8月底前才開審,政府須通知司法覆核申請人,有關土地發展進度及申請人可能申請如斬樹禁制令等,以及政府在招標過程所發放的資訊及批地條款,如建築規約逾期補地價風險等。發展商就訴訟風險調整出價,反映其如何評估政府保持住宅土地供應的能力。

住宅地價近月承受下調壓力,早前元朗凹頭住宅用地在有10份標書情況下仍要流標,但入標價應已讓政府掌握新界住宅用地的地價市況,此等經驗對山塘路用地訂定底價應起極重要作用;加上政府要在現市況下自願出售土地,有關司法覆核許可所帶來風險,自當要反映在政府地價估算之內。

劉振江

仲量聯行國際董事

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