商舖退租的商業考慮

2016年3月7日 天圓地方 信報

自去年中起,報章不時有商舖租客退租的報道,這與租客行業及自身經營環境,個別商舖營運表現等多項因素有關。退租的商業考慮及合約安排反映香港物業市場的彈性及效率。本文利用3個在土地註冊處登記的退租個案作研究,從中分析有關情況,租客包括Coach、G2000及渣打銀行。

Coach在去年6月底的退租個案引起廣泛注意。原因包括店舖位置優越處於中環皇后大道中及德己立街交界,面積大,而月租及牌照費為數達720萬元。原租約為期5年;以退租協議日計,剩餘租期約為27個月。退租協議訂明業主收取租客18個月租金及牌照費作為解約代價,而租客在退租協議日其後最多可逗留2個月才交吉;換言之,租客繳付予業主的賠償約為實際剩餘租期內租金約七成。該舖位連外牆廣告位其後由運動品牌adidas租用;租期5年由去年11月起,每月租金及牌照費約604萬元,包括三個半月免租期。這退租安排是個雙贏局面,租客可即時減少用於該店舖的營運開支包括人工、租金及管理費等;而業主在原租約剩餘期內的收益並未減少,包括取得的賠償金及新租金,因短期內已覓得租客,而租金下調幅度不大,實際上收益更有所增加。在預期下行的市場周期,業主能早日出租物業鎖定較佳租金,自是有利。

G2000位於尖沙咀加連威老道的個案,反映退租賠償金額以業主在剩餘租期實際租金損失及費用為基礎。退租協議於去年7月初簽訂,並訂明原租客交吉日期為去年6月中,而新租客租約自去年7月1日起。這反映推廣出租該店舖的工作在較早前已展開,令店舖空置期僅為半個月。協議所訂賠償金額為新租約租金與原租金在剩餘租期的差額,以及有關手續費、法律及地產代理費用等。原租客把退租所帶來的賠償盡力減輕。

渣打銀行位處銅鑼灣波斯富街的原舖位由兩個街舖組成,但有不同業主,月租分別為37萬元及35萬元。銀行業近年傾向使用較大型舖位,以配合經營策略。租客要與兩個業主同時洽談租務安排,所要面對的挑戰自較一個業主為高。其中月租35萬元舖位的退租協議於今年1月簽訂,賠償金額為整個剩餘租期(約12個半月)的租金及相關法律費用等。

以退租協議方式提早解除租賃關係,對租客及業主皆有保障,減少爭議,亦令店舖資源能更有效運用。退租賠償金額商討自是重心所在,業主及原租客若能盡早掌握租務情況,包括對店舖有興趣租客需求及租金出價,雙方在租約及法律上的責任, 包括租客要否還原物業狀態等要求自當有效促成協議。而選用合適的專業顧問服務包括租務代理,租金估值及租務法律等對商討自當重要。

劉振江

仲量聯行國際董事

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