新樓裝修選擇

2016年4月20日 天圓地方 信報

《信報》3月底一篇社評建議政府提供地積比率豁免等誘因,鼓勵發展商在新建住宅樓宇提供更多裝修選擇類別予買家。背後理念在於讓新樓單位買家有權選擇「豐」與「儉」之裝修和家電,這有望降低樓宇成本及上車門檻。本文從土地經濟角度及香港市場現況,對此建議作進一步考慮。

私人發展商首要獲取住宅發展土地,才能建設新住宅樓。香港土地發展權益大多從市場(包括政府、港鐵及市建局等)競投而來,競投者要計算發展預計收益及成本,以及估計對手的出價。發展商在投得土地後,自會尋找創造價值機會,包括發揮土地潛質的設計、單位大小組合、所配置之設施及單位內裝修及設備等,以滿足市場需求,務求擴大收益;另一方面,亦會選取合適材料、控制成本及發展進度,以求取得最佳利潤。私人發展商在新樓採用「名貴傢俬電器」及配備「豪華大型會所」,可見是現市況的產物。

社評以公屋/居屋之建造成本(以2016/17年度計約為1300元及1700元)與私人住宅建造成本(4000至5000元)作比較。當中論述包括私樓所用物料要求,而採用名貴傢俬電器及豪華大型會所,才是高造價的成因。值得留意的尚有其他多項因素,包括:(1)資助房屋與私人住宅的發展目標不同:前者為解決住屋的基本需求,後者取決於市場規律,而土地及單位售價更主導發展方向;(2)造價成本時期是否相同:政府所公布之造價是否早年合同所定價格,以現時建築成本趨穩的情況下,公屋建造成本至2018/19年每呎計仍會顯著上升;(3)資助房屋建築規模大及採用標準化設計,這皆較私人住宅在每呎建造成本上有優勢。

發展商採用較優質裝修及家電,對用家有吸引力。新樓樓盤很多時只須攜帶傢俬行李便可入住, 明顯可減省再裝修成本及單位裝修期間所帶來滋擾,這對土地及建造資源運用有利。另一方面,大手採購及度位訂造,皆有利控制成本。社評引內地及台灣等市場新盤通常有不同裝修級數供挑選,包括清水房、簡裝、精裝和高檔裝修等,取價各異;要留意的是,兩地市民收入平均皆未達香港現水平,若參考高收入水平城市如倫敦、新加坡等,其新樓住宅單位一般皆有優質裝修,這自當方便住戶進住。

參考上月公布的大埔青年宿舍計劃建築成本,對理解建築成本有幫助。此為單棟式大樓,總面積約4.34萬方呎,目標是供在職青年居住,其建造理應實而不華,沒有豪華裝修及家電。按2015年9月價格計算,項目建築成本約1.5億元,或每方呎約3500元,這與私人住宅成本之可比性較高。

隨着住宅土地供應增多,新樓的選擇增加,市場上亦有眾多二手單位可供選擇,買家可尋找合適的單位去滿足其對裝修及家電要求。現時香港官地出售條件眾多,審批發展時間長,實在不宜再加進有關單位裝修條款,令其變得更加複雜。

劉振江

仲量聯行國際董事

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