土地契約續期信心

2016年5月25日 天圓地方 信報

香港土地契約續期的安排及風險,最近又受到市場關注。筆者收到多個查詢,包括商會代表、資深投資者、記者以至中學同學等。物業市場的暢順運作, 依賴對政府所公布的土地續期政策有信心。本文以多個位處香港島及九龍半島於2047年前到期、但沒有合約續租權的土地契約作分析,相信有助讀者掌握續約安排及當中的風險因素。

2047年到期的土地契約距今尚有31年租期, 因數量極大,預期要按早前做法,在到期前以立法處理有關續約。

自1997年回歸以後,一般新批政府土地契約為期50年,土地租期已超逾2047年;以本年內新批土地為例,到期年份為2066年。以現時市場買賣價格作分析,買賣雙方基本預期政府會為一般土地契約到期續期50年,而不用補地價,只交地租;有關的土地租用權益幾近永久業權,這亦解釋為何購買物業需求強勁。但假若這市場續約信心受動搖,土地及樓房價值將有大幅度貶值之風險,皆因價值可能只反映租約期內價值。

香港島薄扶林花園的土地契約續期個案有其歷史意義,皆因在回歸後已受到廣泛注意。該大型住宅發展土地有眾多小業主。原土地契約於2006年6月到期,而政府於2004年才開始與小業主商討續約;以新租約於到期日才簽訂,過程需時約兩年。在政府確定續約前,單位交投大幅減少,銀行對有關物業按揭採取非常審慎態度。其後確定續約50年,不需要補地價,而地租以3%差餉租值計。在租約能確定簽署以後,買家對續約的疑慮才能消除。

九龍半島海運大廈的續約於2012年6月以退回原先土地並重新批地方式進行。原業主早於2003年要求政府商討續約,往後變成業主採取法律行動,有關商討才開展。新批契約為期21年(而不是一般的50年),並要繳付巨額補地價反映續期年期內的土地及樓宇價值;這顯示其為特殊用途契約的定性。

以上這兩個案例,反映續約要接近原租約到期日才能完成,原業主要承受有關續約風險及經濟成本。政府宜就此等續約安排發出公告,令市場有所預期,減輕憂慮。

位處港島山頂的何東花園在2011至2012年間曾被政府列作暫定古蹟;政府更有計劃讓其成為法定古蹟。期間,有關土地契約能否在到期時得以續期,亦一度引起猜測。該土地契約自1958年起計,為期75年,到期日為2033年。該物業於2015年售出;在此之前,原有樓宇被業主拆卸,令建議為法定古蹟的考慮得以清除,這對減低不獲續約的風險自有裨益。

政府政策表明土地續約權在其手上,現時一般樓宇價格反映續約信心,但快將到期的土地始終有續約程序要處理,不確定的考慮始終存在,從而影響有關土地的市場吸引力。特殊用途契約更有其特定風險,包括了政府對有關土地續約的取態。

劉振江

仲量聯行國際董事

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