公眾街市的困局

2016年6月6日 天圓地方 信報

公眾街市營商環境惡劣, 街市設施過時及人流稀少等問題已困擾香港多年。近期有報章文章對政府提出增加公眾街市及小販墟市等要求。以土地經濟角度分析,此等要求若付諸實行,極可能帶來土地及人力資源的浪費。本文利用來自食物及衞生局、運輸及房屋局,以及領展房地產信託基金(領展)所公布分別有關公眾街市、公共屋邨街市,以及領展的鮮活街市的營運及租金資料作比較。

食環署共管理101個公眾街市。2014年度有關的財政數字顯示,街市攤檔租金收入4.14億元,街市及小販管理開支14.83億元,相差逾10億元;數字2013年度相若。

公眾街市營運要政府投入大量資源,並有龐大虧損,原因在於過往的租金由政策決定,以及遲遲未有解決方案。截至2014年底,公眾街市合共有14443個檔位,出租率91%,要留意是,部分檔位並非用作營運,而只是作存貨;於2015年初,新鮮糧食檔戶數目約2600個,佔總檔戶數目約18%。在租出的13178個檔位中,78%的租金低於最新的市值租金;這現象源自1998年以來的租金凍結,而凍結期現已延長至2017年6月30日,即大部分檔位租金凍結幾近20年!

審計署署長在2015年4月發表的報告書建議,當局從速訂立適當的公眾街市租金調整機制。當局認同早前委託的顧問建議要使公眾街市重新興旺,有必要重整租金及收費(差餉及空調收費),可惜至今仍未能落實調整。

房委會轄下共有21個街市,包括5個整體承租街市及16個由房委會直接批租予個別租客的街市。整體承租街市的做法始自1988年,有關承租商根據房委會租約要求分租予個別檔戶及管理整個街市,當局指出當中的好處為私營機構有專業營運能力和經驗,為居民提供更佳的購物選擇和服務環境。

自1997年開始,所有房委會新落成的街市亦採用此整體承租安排,當局最近再確認此安排行之有效,未來落成的街市繼續採用此安排。餘下16個街市因其規模較小,吸引不到承租商。承租商要投入大量人力資源處理租務事宜包括:①選擇分租租客,②執行租約條款及③監察分租租客營運表現(租客生意額愈高,反映其出售貨品及服務受顧客歡迎,其付租能力亦愈高;反之,代表顧客卻步,付租能力低)。承租商從分租戶所得的租金可支持資本投入,包括改善街市環境、空調系統,提升舒適度等。

領展轄下共有約80個鮮活街市。自2005年成立,領展從房委會購入的街市物業已有整體承租租客;2009年起,領展擴大資產提升範圍至鮮活街市,目標為創造價值。

從領展公布的鮮活街市近年租金表現反映街市顧客喜好,原因在於檔位租金由檔位銷售金額所主導,街市及熟食檔位租金由2007年的5億元,上升至2015年的7.67億元,同期的租用率由75.7%上升至86.4%;以平均每方呎租金計,每年平均升幅為6.6%。

一個良好的街市項目要吸引到顧客消費,有關的租戶組合、設施及管理質素極為重要。政府的公眾街市例子清楚反映其受眾多政策考慮所困擾,縱有優良位置亦不能發揮其應有社會及經濟效益。整體承租租客安排經市場實證確能創造價值,貢獻香港社會。

劉振江

仲量聯行國際董事

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