歷史建築活化商業考慮

2016年6月20日 天圓地方 信報

近日有電視台節目提出政府建築物在活化過程中應否增加商業元素,以求達致收支平衡的問題。回顧活化歷史建築夥伴計劃(活化計劃)之初衷,以及近年政府就保育中環措施的PMQ元創方項目,公布的資料有助掌握問題及探索前路。

發展局於2008年推出活化計劃,主旨包括保存政府擁有的歷史建築,並以創新的方法,予以善用;非牟利機構以社會企業模式活化有關政府建築。政府收取象徵式租金,並負責項目所需的建設工程及有關結構維修費用;營運機構要承擔管理、 營運和維修保養有關用地及建築物。營運機構能否持續有效營運政府建築物,取決於其有否足夠資金及從項目取得收入應付經常支出。

有學者文章指出,活化計劃下有兩個明顯成功例子,包括第一期的舊大澳警署(現為大澳文物酒店——提供旅館及餐飲業務)及雷生春(現為香港浸會大學中醫藥保健中心);兩者分別促進大澳社區的經濟轉型,以及深水埗區人口的經濟發展。

由香港中華文化促進中心營運的前荔枝角醫院(現為饒宗頤文化館),以及由同心基金營運、位處荷李活道的前已婚警察宿舍(現為PMQ元創方),卻有不同挑戰,包括維修成本及經營安排。這兩個項目樓面面積較大,分別為6500及2萬平方米。

饒宗頤文化館於2014年6月全面營運。資料顯示,項目原定今年內取得收支平衡,但至今距離目標仍欠兩成;館方負責的維修費用每年過百萬,而且成本不斷上升。該館由20幢建築組成,提供多種服務,包括旅舍有89個房間,以及零售和餐飲。文化館在翻新時已經歷過建造成本超出原來預算,由2.235億元上調至2.585億元(每平方米面積成本約4萬元)。原因包括有關建築中式屋頂的狀況及結構狀況均較預期為差,預算建築工程及屋宇裝備成本皆顯著上升;另一方面,簡化景觀設計則令外部工程及環境美化工程得以減省。個案反映具有特色的建築在翻新及營運成本所面對的挑戰。

元創方於2014年4月啟用,當中一個目標為推動創意產業進一步發展,並設有約130多個設計工作室。工程費用約5.8億,每平方米成本約2.9萬元。立法會議員陳志全1月在立法會會議上提出,有報道指元創方部分租戶因不滿欠缺支援和管理公司宣傳不力,退租潮一觸即發;並向當局提出共九點查詢,包括出租情況、租金及管理費等安排,以及使用(或空置)及營業時間情況、推廣、評核租戶業績準則、續租和監察管理公司表現等。當局的回覆,包括2015年3月中的整體出租率為92%;因議員的查詢並未包括項目周年報告等整體財務情況,有關回覆不包含收入及支出等數字。項目租戶有不同特性, 包括新進創作企業家、國際及本地設計品牌及餐飲租戶等;有關租金安排亦因應項目目標而訂定,包括有折扣優惠及市值租金。商場及商業項目能否吸引消費者持續前往光顧,讓租戶有生意可做及有付租能力,是商場及商業項目持續經營的根本。

以上例子顯示,要成功活用現有政府建築物, 而營運者又可自負盈虧,新用途應有良好商業效益足以應付營運開支。有特色的建築意味保養及維修成本較高,創新的經營模式會帶來營運挑戰,管理團隊需要時間尋找合適的策略及執行計劃,克服挑戰。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements