佔用政府及私人土地

2016年7月4日 天圓地方 信報

實際佔用土地最能宣示對土地的控制。近期媒體詳細報道了兩宗業主採取行動收回被佔用土地的案件,包括位處港島石澳東丫背村的政府官地被鄰近寮屋用戶佔用,以及位處新界大埔洞梓的私人土地被原租客的分租戶佔用。比較兩位業主的行動,可看到政府作為業主,有法例作後盾,令收回土地工作迅速達成;而私人業主收回土地要困難得多,更要依靠法庭裁決。

石澳東丫背村的政府土地個案引起市民廣泛關注,原因包括其中一個涉事者為勞工處前助理處長。發展局局長表示要嚴肅處理案件,地政總署署長更親自跟進,署方於6月20日的新聞公報顯示案情包括:①有兩間寮屋有違規擴建及另一間有天台加建的違規構築物;②被霸佔政府土地上,有些違例構築物包括樹屋、鳥籠、簷篷及其他雜物,亦有渡頭、燒烤平台、圍欄及矮牆等。政府根據《土地(雜項條文)條例》採取管制行動,包括作出清拆非法構築物行動,另對沒有依照法定通知停止佔用政府土地的情況(包括確立涉事人)跟進檢控行動。上述條例亦訂明任何人在未批租土地上:(1)以任何方式參與建造構築物的工作;或(2)安排或指示建造構築物,而該構築物並非根據有關許可而建造,該人即屬犯罪。另外,條例亦賦予政府權力向被定罪的人收回包括因拆掉構築物而招致的費用。

這宗案件的後續檢控行動和法庭的裁決,皆值得留意,因刑罰可包括罰款及監禁,且看會否起到阻嚇作用,減少非法佔用政府土地及在其上建造構築物的情況。

大埔洞梓的個案則被一個環保團體質疑為「先破壞後建設」。會德豐有限公司旗下附屬公司為當中部分私人土地的業主,並為此事作出聲明,澄清從未以「先破壞後建設」手法毁壞綠化地帶。有關土地於2002年出租予一名地區人士作農務用途。業主在2004年發現該租客違反租約,把土地分租予不同租戶作其他用途,並向租客發警告信,包括要求把土地還原。2014年業主以租客嚴重違反租約,主動結束租約,但租客拒絕以交吉形式交還土地,並遺下多名違約的分租戶。案件反映出租土地所面對的風險,包括租客違約及有違約分租戶;業主在結束租約以後,選擇與分租戶簽訂為期一年的臨時租約,讓後者有足夠時間遷出。業主更要為此事對三批人士提出法庭訴訟,包括:(一)原租客、(二)十多名拒絕交還土地的分租戶,以及(三)阻礙業主進入有關土地的不知名人士。從業主發現租客違約,至主動終止租約,時間長達10年,有關訴訟亦已有兩年,仍在進行。

以上兩個例子顯示,土地業主要經常巡查持有土地範圍內有否存在未經允許的佔用情況,在發現違規情況後,應盡快採取合適行動包括法律訴訟,以保障其土地權益。為這等必要的管理行動,業主自然要付上管理時間及其他成本。

劉振江

仲量聯行國際董事

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