工廈轉型的困局

2016年7月18日 天圓地方 信報

工廈單位的妥善利用,對香港經濟轉型能起積極作用。接連兩宗工廈火警,令兩位消防員殉職,揭示加強工廈單位的消防安全極為重要,尤其是沒有自動灑水系統的舊工廈。就迷你倉安全及工廈住宅劏房問題,政府應從消防規定、《建築物條例》及地契等方面加強監管及執法,另準備立法把工廈單位用作住宅劏房刑事化。眾多工廈單位用作非工業用途,是土地經濟問題,當中政府與業主及用家的契約安排,是否能倡導用家轉往合適的工廈,值得關注。

廉價、位置方便和靈活空間等,皆是工廈單位吸引用戶的因素,但用戶亦要面對消防安全隱患、 設施陳舊等挑戰。前規劃署署長梁焯輝領導的研究團隊早前發表《香港在經濟轉型中的工業土地利用變化》報告(下稱報告)指出,於工業及商貿地帶內, 有約1280萬平方米可作非工業用途,佔有關工廈總面積逾51%;其餘面積為製造業及物流業所用。報告為中央政策組公共政策研究資助計劃下的項目,就香港工廈發展現況作出研究,並提出多達12項建議,讓政府考慮如何克服優化工業樓宇使用存在的困難。

為何眾多非工業用途樓面,竟位處地契只容許作工業及/或貨倉用途的土地上?報告援引發展局資料指出,2010年只有約1%工廈完成豁免地契條款手續,反映大部分有關工廈單位業主及用戶選擇不作地契豁免申請。當中的考慮因素包括:(1)政府作為大業主,在巡查用途及執行契約條款有困難;(2)業主及用戶作出申請要符合政府有關規定,以及繳交有關豁免書費用及其他成本等;(3)租戶願意承擔因地契管制措施所帶來的解除租約及搬遷等風險。

假若制度能令用戶主動就非工業用途提出申請,自當有助政府進行監管。除了工廈活化政策的豁免書申請及批准資料,筆者並未察覺地政總署就工廈其他豁免書的申請個案及收入作定期公布。在缺乏相關資料的情況下,難以對有關措施作較全面的檢視。自2003年起,地政總署就工廈申請作非工業用途引入標準豁免書費用安排,以方便用戶申請,有關費用根據用途、地區及年期訂定,但不包括2007年以後建成的樓宇,亦不包括地庫、地上首層及低層平台等樓面。其豁免書費用仍以專業估價處理,早前資訊科技及通訊工業用途已有此等標準費用安排。

標準收費過往作出多次調整,以2003年至2015年位處市區、可直接為顧客提供服務或貨品的處所的年費作比較,12年間由每平方米(以室內面積計)308元上升至683元,升幅超過120%,這與差餉物業估價署私人分層工廠大廈租金指數同期升幅130%相若。政府所收取之費用不輕, 現約為每月每平方呎5.3元,亦不定期作調整。

工廈活化政策在要符合政府所定之眾多要求及不收補地價的原則下,吸引業主作出申請,但眾多工廈用戶選擇不就地契限制作出申請,這反映豁免書之收費安排成為制約申請意欲的主要因素之一。若政府要引導若干指定非工業用途活動,集中到合適的工廈經營(具有合適的消防設備及並未儲存危險品等要求),減低有關豁免書費用甚至取消費用,皆值得考慮。

劉振江

仲量聯行國際董事

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