啟德酒店轉住宅

2016年8月19日 天圓地方 信報

政府研究把部分啟德新發展區規劃作酒店用途的土地改劃作住宅,這有助住宅土地供應。但酒店用地將因改劃而減少,這自然減少了未來酒店房間樓面的供應。有關酒店規劃是支援旁邊的郵輪碼頭及旅遊中樞,這等改劃究竟反映只是市場可以多變,還可有其他訊息。

有關用地規劃始於1998年,至今已有18年。發展局局長上月底在一個電台節目表示,啟德新發展區規劃初期遇上(1997年)金融風暴和(2003年)沙士;政府最近就該區發展已完成第一階段進行檢視,並把發展密度提升20%左右,現正進行第二階度檢視,考慮把一些原先預留作酒店發展的用地,改劃為住宅用地。啟德南北兩區的分區計劃大綱圖最初於1998年制定,2001年納入郵輪碼頭,至2002年由行政長官會同行政會議批准。

有關酒店用地共有六幅,估計有可能改劃的土地多達三幅。有關酒店用地位處前機場跑道,臨近海濱。酒店帶當中三幅土地靠近郵輪碼頭的土地,編號4C區3、4及5號地塊已納入本年度的賣地計劃,預計可提供約2100個酒店房間。參考局長的發言,應是部分地塊被改劃,所以餘下的三幅土地編號4A區2及4C區1及2號地塊皆有可能被改劃。回顧2014/15年度《財政預算案》,該酒店帶有意全部發展為五星級住宿,吸引高消費旅客訪港;財政司司長更指六幅土地將於2015/16年度起陸續推出市場。現時有關土地推出作招標更添變數。

香港並未有酒店房間供應數目的規劃。商務及經濟發展局曾於2014年發表《香港承受及接待旅客能力評估報告》,並對訪港旅客人次作出預測。而兩位酒店業內人士在報章對改劃行動的回應,值得參考並作比較。酒店業主聯會執行總幹事李漢城考慮到經濟前景不明、內地訪港旅客減少等因素,認為改劃不足為奇,未來房間供應減少,對現酒店業主自當有利。旅遊界前立法會議員姚思榮則認為改劃有點可惜,建議改為住宅式酒店及服務式酒店。這個建議能大量增加用作住宿出租的酒店房間,值得政府詳加研究及考慮。長實(01113)屬下有多間酒店可提供長至一年的租用期,這等酒店發展明顯能增加香港市民租用住宿房間的選擇,有助紓緩對租用單位的需求壓力。

回看啟德新發展區的地理位置及配套,酒店帶全數發展為五星級酒店,預期會有不同挑戰,包括旅客客源等。酒店帶旁的郵輪碼頭及旅遊中樞提供(後者建築面積約230萬方呎)將是客源所在,但除此以外, 附近並沒有其他辦公樓區及購物區。

另外,郵輪所用燃料所帶來的空氣汚染挑戰,也要盡早妥善處理。

六幅酒店土地價值會因整體體量龐大、定位單一及客源等考慮而有所遏抑。若相關酒店發展有不同市場定位,有望帶來協同效益,為香港增加大量出租房間及為旅遊業擴大接待能力。對有興趣競投啟德區內酒店發展權益的買家而言,自然希望政府能早日完成檢討或盡快公布檢討時間表,讓市場可作出更實際的預期。

劉振江

仲量聯行國際董事

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