古洞北特建安老院舍

2016年8月29日 天圓地方 信報

發展新界東北新發展區要克服眾多挑戰,其中一項是安置現時居於古洞石仔嶺花園私營安老院舍群(下稱現安老院)的院友。政府於8月12日刊登憲報,收回現安老院附近面積約1.5萬平方米的私人土地,用作興建「特建安老院舍綜合大樓」(下稱新安老院),以安置受清拆現安老院影響的合資格院友。本文回顧現安老院舍的源起,再探究宿位供應安排,以及有關收地賠償費用、發展密度和土地價值等事項。

政府興建新安老院是特別措施,旨在配合古洞北新發展區擬議工程和未來的發展項目。現安老院位處規劃中的古洞鐵路站和古洞北新發展區市中心南面,面積約3.26萬平方米。由於它位處戰略位置,且所佔土地面積較廣,政府有需要盡早妥善處理院友安置問題,以免拖延整個新發展區計劃。

本為短期租約

現安老院源於政府善用空置政府物業,以待長遠發展的政策。石仔嶺花園部分物業自1998年起,以短期租約方式租予私營安老院舍,每兩年續約一次。有關的政府產業署租約訂明租戶於合約期滿時或租戶收到租約所訂的提早終止租約通知後,須遷離物業。這個本是短租的安排,在規劃過程中變成政府要覓地興建新院舍的承擔。這個現象為市場帶出一個重要的訊息︰原先估計為短期的土地運用,可以為規劃帶來不可預料的長遠影響。參考此個案,對新界地主不出租其地,以至政府閒置部分物業任其「曬太陽」,自有多一重體會。

新院舍將提供不少於1100個宿位,可吸納全部現安老院院友(截至本年2月為924位),剩餘宿位供應可紓緩殷切需求。新安老院選址位於現安老院以西約100米,位置方便,對院友及其家人自然吸引。現安老院共有11個持牌經營者在營運;新安老院預計會有多個營運者以不同院舍形式提供服務,社會福利署將透過招標形式選擇營運者。

地積比率太低

政府於本年3月估計收回土地的補償費用為5.16億元,以收地面積計,平均每平方呎土地約3196元。以上述補償費用及新建宿位1100個計,每個長者宿位的土地成本(未計其他土地開發基礎設施成本)約為46.9萬元。假設每個宿位以甲一院舍人均樓面淨面積9.5平方米的規定為發展標準,有關土地成本為每平方呎樓面淨面積4587元。政府資料顯示新安老院的詳細設計仍在進行中,所以未有具體空間數字。假設宿位淨面積佔建築面積五成,1100個宿位的建築面積共約20900平方米,地積比率1.39倍。如果以上估計距離現時設計不遠,對於這幅位處發展區中心的土地而言,比率未免太低;該土地之發展潛力值得再加以探討,例如加進更多服務長者的樓面面積。

假設這幅新安老院土地可出售予私人發展商發展,其價值將會如何?有關發展要求自當要滿足政府多項要求,包括(1)不少於1100個宿位;(2)落成及入住時間要配合安置要求;(3)人均樓面淨面積不低於市場上的最新要求;(4)院舍營運商符合社會福利署有關牌照要求等。在整個新界東北新發展區計劃,這應是其中一個值得政府研究的土地估值課題。

劉振江

仲量聯行國際董事

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