橫洲發展的先易後難

2016年9月26日 天圓地方 信報

元朗橫洲公營房屋計劃發展安排惹來「官商鄉黑」指摘;政府回應有關計劃採取「先易後難」方式進行。整個發展計劃位處朗屏路及福喜街以西,面積合共33公頃,於2012年由房屋署及創新科技署委聘顧問進行可行性研究。究竟「先易後難」有多容易及多困難?

「先易」地盤為非原居民村

「先易」部分的地盤總面積約5.6公頃,將發展約4000個公營房屋單位、學校及社區設施,位處整項發展的南面;而在朗屏路以西,在其北面的山地有大量墓地及骨殖甕;朗屏路以南為朗屏邨。由研究開始起計至項目完成,發展年期需時約13年;若由大綱圖獲核准起計,亦需時10年。有關土地於2014年10月由綠化地帶改劃為住宅(甲類)4地帶,行政長官會同行政會議亦於2015年6月核准有關大綱圖。工地平整設計已開展,有關道路工程計劃亦於2015年10月刊憲,包括要收回29個地段或當中部分,工地平整和基礎建設工程預計2018年開始,需時3年,動工興建約再需4年。

批評此計劃的意見包括:(1)政府決定「棄綠保棕」,開發綠化帶而不收回棕地作發展;(2)項目覆蓋了合稱「橫洲三村」的「非原居民村」,包括楊屋新村、永寧村及鳳池村,約400個非原居民將被迫遷。

觀察「先易」部分的現況,對判斷上述兩項批評極其重要。運輸及房屋局指出,用地主要為已遭破壞的綠化地帶,地段索引圖顯示,有關私人土地上有眾多寮屋及臨時構築物,《信報》記者近期實地視察亦確認有眾多寮屋及臨時構築物。用地以北的山地有大量墓地,並非郊野公園。發展計劃將清拆現有寮屋及臨時構築物,有效運用土地;用地現時並不具綠化土地特徵,鄰近的山地亦非郊野,而是眾多墳墓的所在地。此外,政府早前已公布改劃綠化地帶的政策以增發展土地。

究竟「先易」部分內的「非原居民村」是什麼模樣?以地段索引圖作觀察,有關私人土地極大部分皆為農地,在農地上興建的寮屋及臨時建構物,應屬違反地契限制的建築物。橫洲三村的鳳池村及楊屋新村,分別位於朗屏路南邊及東邊,與用地分隔;只有永寧村處於用地西邊。

「後難」土地已有作業

「後難」部分的面積約27.4公頃,預計可發展約13000個公營房屋單位,以及約31萬平方米工商業樓面。其位處整個計劃的北面,福喜街以西,北面部分接壤元朗工業邨。現時大部分土地規劃作露天儲物地帶,用作物流運作、停車修車場及環保回收等,此等用途符合規劃意向;餘下部分土地規劃作綠化地帶。從約3.8公頃政府土地早前被非法佔用,現時政府以短期租約方式出租有關土地予用戶,可見現時用途有需求。市場上亦有商戶在尋找合適的連上蓋倉儲用地發展業務。政府2013年在洪水橋新發展區作公眾諮詢期間,已注意到要處理有關作業的土地或樓面需求,並建議興建多層大廈容納實質需求。有關樓面如何供應市場及能否切合需求,仍須詳加研究;如果部分此等供應可盡早推出測試需求,土地運用將更有效益。

劉振江

仲量聯行國際董事

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