宜設監察官地佔用系統

2016年10月17日 天圓地方 信報

元朗橫洲早前有約3.8公頃官地被非法佔用,其後地政總署圍封其中2.6公頃土地,而餘下1.2公頃以20份短期租約規管處理。本文要探討的問題是,為何這麼多幅官地會與民田夾雜在一起,而當中部分官地面積不小?有關官地被佔用而被稱為官商鄉黑勾結的證據,地政總署署長在9月中回應對指控感到心痛。就此情況,有必要建立一個監察官地佔用情況的系統。

把該橫洲地區的丈量約份(DD123)集體官契圖則與最新的地段索引圖作比較,會得出有關官地原先應為民田的結論。在丈量約份圖則上所見,此等官地原為多個不同地塊及附有地段號碼,與圖則上其他民田的標示一樣;不同之處在於有關地段號碼被橫線所貫穿,反映有關民田已不存在。

讓市場創造土地價值

這等民田應在七十年代尾收歸政府所有。參考當中多幅土地的土地查冊及業權回歸政府的契約,有以下觀察:(1)部分土地被政府以收回官地條例(香港法例第124章)收回,而原民田業主獲得的賠償分別為現金及乙種換地權益書;(2)部分土地是由原民田業主退回予政府,並交換在新界青龍頭的土地。有關的收地及換地文件分別於1978年及1979年簽訂。這等收地及換地安排應於鄰近的元朗工業邨發展有關,其官契簽訂日期為1981年。

在此等官地來源的背景下,方可較全面理解為何有關官地夾雜在民田旁邊,致令部分土地難以有較佳的運用條件。地段索引圖顯示,區內多幅地有政府短期租約,包括最近新批的20份租約。據報道,這批新租約租用面積由300多方呎至過萬方呎不等,平均每月呎租1.8至3.6元。若官地地塊細小而位置欠佳,其所能產生的租金收益能否支付處理有關租約的各方面成本(包括土地測量、制訂租約內容、簽署協議及監管租約條款等),是值得注意的重要經濟考慮。

傳媒亦關注到靠近福喜街旁有多幅新批短期租約土地,面積規模相對大,位置優越,應可達上述租金區間的上限。土地索引圖顯示,在此等新批租約的官地旁邊,已有多幅土地先前亦批出短期租約,分別為臨近福喜街及服務此區的泥路(行車通道)。對於此等租值較高的土地,值得政府投放更多資源處理作出租之用,除了獲得租金收入,更重要是釋放土地資源,讓市場創造價值。

解決民田遭逆權侵佔

這次土地管制事件,反映政府仍未建立一個有效監察官地佔用情況的系統。以近年眾多民田遭遇逆權侵佔,以及民田租客不遵守租約條款,令業主要以法律方法解決問題的現象來看,有效管有及使用官地,顯然是一個要投入更多資源的課題,應從速處理。

劉振江

仲量聯行國際董事

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