香港再工業化

2017年1月19日 天圓地方 信報

本月3日港深兩地簽署推進落馬洲河套地區共同發展合作備忘錄,面積達87公頃的土地將發展為「港深創新及科技園」。園區土地面積是香港科學園的四倍,將是香港歷來最大的創科平台,亦為香港「再工業化」創造土地供應。香港現存的工業樓宇將如何受「再工業化」政策影響?這問題要從政府有關措施及地契的工業用途原意及演繹說起。

2016年《施政報告》提出「再工業化」有潛力成為香港新的經濟增長點。政府推出多項政策措施,包括(1)香港科技園公司調整工業邨政策,以推動智能生產、吸引高增值科技產業和高增值生產工序;(2)生產力促進局協助工業升級轉型,轉向高增值生產;(3)協助檢測和認證的實驗所在工業大廈營運,免收豁免書費用。有關的新工業包括大數據、人工智能、智慧城市,以及生物科技等。

政府嘗試多個方法創造新型樓面,以迎合有關產業需求,包括在工業邨興建多層大廈出租予創科產業,並收回已停用的廠房;另會在蓮塘/香園圍過境口岸附近尋找發展土地,較大規模地擴充科學園及工業邨。此等土地及樓房未來供應對現有的工業樓宇的影響尚待觀察,以現時大部分工業大廈的特性包括多層大廈,大部分為分散業權,加上樓齡較舊,恐怕未能配合有關高增值科技產業和高增值生產業務的樓面需求。

另一個存在已久的困難,在於地契的「工業用途」定義狹窄,反映上世紀六十年代的工廠作業, 並未與時並進。時任發展局局長陳茂波去年11月回覆立法會議員吳永嘉有關工廈單位的提問,可看到政府的立場。議員的問題基於創新科技界人士指出,工廈單位業主因擔心違反地契而拒絕向他們出租工廈單位。陳茂波表明地政總署作為地契的契約方,不可亦不會單方面修訂早前已訂立的地契, 或對地契訂下的用途作出有別於地契原意和普通法適用案例。有關的香港案例在八十年代出現,距今近30年,判決包括工業用途主要環繞物品製造,以及數據中心不符合工業及/或貨倉用途。

工業地段業主若要改變物業用途,可向地政總署提出修改地契或豁免申請;如申請獲批准,業主須繳付補地價或豁免費。現有個別行業及特定用途在政府政策主導下,可獲豁免有關收費,包括2012年引進的數據中心措施,以及上述的測試及認證實驗所。按地政總署的經驗,工業大廈違契個案一般涉及辦公室、商店、學習中心、娛樂及康樂場所、食肆及宗教聚會場所等。此等違契個案,加上不同的文化產業用途如何方可有效納入地契規管?當中的補地價及豁免費多寡,以至費用能否得到豁免,自是重要關鍵。

在香港缺乏各類型樓面的情況下,工廈樓面因價格及租金較吸引,吸引需要不同用途的用家進駐;加上「再工業化」的政策引領下,政府各政策局宜盡早作詳細政策研究,以辨別何種用途值得政府支持在工廈內進行。政策措施對市場價值的影響,是其中一項重要研究範疇,積極尋找善用現有工業用途樓面包括重建潛力,對提升市民生活質素自有極大幫助。

劉振江

仲量聯行國際董事

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