為加快加大供應努力

2017年1月27日 天圓地方 信報

「加快、加大供應是解決各種房屋問題的治本辦法」。特首梁振英在其5年任期內最後一份《施政報告》仍要向市民推廣這「觀念」。

在即時可發展的房屋土地根本短缺的現實下, 私人及公營房屋土地供應的分配問題近期較為突出。有意見指私人房屋土地供應在包括現財政年度內的3個年度已達標,現時需要投放更多資源於公營房屋土地,以紓緩供應遠未達標的壓力。究竟近期私人住宅土地市場的變化,對未來供應及價格有何啟示?

麵粉價與麵包價拉近

政府在2016年下半年招標的多幅私人住宅土地,成交價遠超市場預期,當中尤以油塘臨海地塊及啟德兩幅地塊造價最為驚人,這帶出「麵粉價」與「麵包價」又再相近的問題。在地皮成交價高企及預期建築費用基本上平穩的情況下,預示新建成的私樓要繼續高價發售,投得有關土地的發展商方有利潤空間。

參與投地入標的發展商態度積極。發展商欲參與住宅物業發展的興趣濃厚,本地主要發展商要保持市場份額,亦有新加入的本港及內地背景的發展商。有意見認為,部分本地主要發展商擁有大量土地儲備,可經改規劃、改地契及補地價方式增加供應,但現實是有關供應近年幾乎停頓。

其中一個主要原因,可從政府近年在更改規劃用途及申請撥款進行基礎設施工程所遇到的巨大阻力見到。若深入觀察政府處理這等申請所付出的努力,市民自可了解要創造發展土地是如何艱巨,當中牽涉以法例收回私人土地的發展計劃,更要處理收地賠償、搬遷佔用者,以及把大量資源用於基礎設施。政府出售的土地以至港鐵的項目皆可即時進行,自然吸引眾多發展商參與競投。而市場上現樓價格高企,部分價值亦源自預期未來創造土地供應仍然非常困難。

具有中資背景的發展商在政府出售住宅土地市場上佔有重要份額,以2016年出售的地皮樓面面積計算佔約23%,成交金額計更升至約32%;此等數字與2015年相若。隨着內地經濟持續增長,中資背景的發展商亦快高長大,尤其是銷售金額。部分中資背景的發展商由於首次進入香港地產市場,其發展團隊可能需時籌組並熟習本地的審批程序;物業發展所需時間不排除會多於本地主要發展商,令實際單位極可能相應推遲在市場供應。

私人土地市場在過去半年顯現的價格上升訊息非常清楚,雖然在這3年住宅供應達到政府早年訂下的目標,但仍然未能遏抑眾多發展商對樓價上升的預期。政府更加要努力克服不同的困難,以求加快及加大住宅土地供應。

劉振江

仲量聯行國際董事

Advertisements