多層丁屋建議值再深思

2017年2月13日 天圓地方 信報

香港行政長官選舉再次帶出丁屋發展的問題,其中兩位候選人胡國興及曾俊華的競選政綱,皆建議未來興建多層的丁屋大廈。

其實政府早於2002至2003年間已進行內部研究,探討可否提高若干鄉村地區的發展密度,容許多層式屋宇發展。政府於2012年表示,容許多層式丁屋發展並非解決方法,因為當中涉及規劃和建築物管制問題,加上市民對此意見紛紜。現屆政府的政策目標,並非要提供足夠土地供估計合資格的原居村民申請。

究竟已規劃作鄉村式發展地帶的土地,對解決土地不足問題的成效有多大?本文先回顧胡國興的提議,以及「土地監察」於2013年就鄉村式發展地帶土地的改劃建議,然後查看政府去年底就兩位立法會議員有關丁屋政策提問的回覆。這有助讀者判斷政府有否迴避問題,以及其提出的考慮因素是否適用於現時情況。

胡國興提出要研究容許位處市鎮周邊(即已沒有鄉村環境和特色的地點)的丁屋向上發展,興建多層丁屋大廈。「土地監察」於2013年提議政府在900多公頃土地留作丁屋發展的「鄉村式發展地帶」中,撥出約100公頃用作興建公營房屋,聲稱可供20萬至30萬人居住;更在新界元朗等地揀選了4個選址、合共約5.5公頃的土地作研究,指可容納約1.6萬公屋居民或1.1萬居屋居民(下稱「元朗研究計劃」)。

發展局前局長陳茂波於去年11月及12月,分別回覆立法會兩位議員就丁屋政策的提問。他指出,透過全面規劃方式釋放合適土地作新發展區/新市鎮擴展,較分散地發展個別鄉郊土地更具效率。當中須考慮的事項眾多,包括地帶內現有用途、現時的基建和社區設施配套,對交通及環境等影響,以及土地利用布局和發展模式等。

目前鄉村式發展地帶零散分布在全港不同地區,基建設施和其他配套通常有所限制,所以一般並不適宜作高密度的大規模發展。從另一角度看,部分位置優越的鄉村式發展地帶,具有更高發展潛力及密度。

「土地監察」的元朗研究計劃在多方面與政府的橫洲「先易部分」可作比較,包括︰(一)土地面積相若,分別為5.5及5.6公頃;(二)皆須改劃用途以容許發展公營房屋。由於前者由4幅土地組成,發展公營房屋的效益,應該及不上後者的單一地塊。

筆者取得的元朗研究計劃資料,並未顯示其現時土地用途(房屋、寮屋及農地等)、已發展規模及業權狀態(私人及政府土地比例)等。政府的橫洲項目備受批評,則包括:(1)不收回棕地作發展,以及(2)約400個非原居民將被逼遷。在市鎮周邊的鄉村式發展地帶,應該已密集發展作村屋、丁屋以至寮屋等,有關樓面及人口密度不低,重新發展將面對重大挑戰。

元朗研究計劃發展為公營房屋,預示政府將須收回私人土地,並要賠償予不同持份者,計及由政府提供基礎建設及社區建設,這等發展方式在財政上是否合乎香港整體利益,值得有關倡議者提出論證。

雖然政府早於2012年表示多層式丁屋發展並非解決方法,但顯然未能獲得持份者認同,政府宜檢討如何更有效讓市民知悉其已公開的決策考慮。一些專題研究包括現時市鎮周邊鄉村發展區密度、人口數目,以及地帶內未批租或撥用政府土地的詳細情況,有助讓持份者如論政及專業團體作更充分的討論,相信這有助找出提升市民對政府施政信任度的途徑。

劉振江

仲量聯行國際董事

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