預測地價收入的藝術

2017年2月27日 天圓地方 信報

2016/17年度的修訂地價收入為1177.57億元,大幅超出原預算的670億元,原因包括期內多幅政府招標住宅土地成交價遠高於預期。在同期住宅樓價平穩上升及建築成本及利率保持穩定的情況下,地價大幅攀升除反映地價的「剩餘價值」特性外,更反映成功投得土地發展商預計後市向好、樓價尚有上升潛力,以及優質土地供應不足。

財政司司長陳茂波預算2017/18年度的地價收入為1010億元,並且指出政府於年內擬推出數幅貴重的市區用地,賣地收入預計會維持在一個較高的水平。但這個預算金額卻低於本年度修訂收入逾14%,而這個低水現象與近年的財政預算情況相若。自2009/10年度起至今,當中8年(包括下年度)的地價收入原預算皆低於上年度修訂預測,只有2016/17年度例外,其預算高於對上年度修訂預測約8%。而同期有8年的修訂預算皆高於其原預算, 只有2015/16年度的修訂預測收入低於原預算約12%。以超出原預算的金額計,本年度為過去9年之冠,但以超出原預算的幅度計為76%,只能屈居季軍,因冠亞軍分別屬於全球金融風暴後的兩個年度(2009/10及2010/11),其幅度分別為130%及82%。

近年多項轉變讓政府對土地收入的估算有更好的掌握,當中包括(1)政府努力創造可發展土地,並建立未來數年供應儲備;(2)政府制定年度賣地表及有住宅單位土地供應目標要達成;(3)要補地價的私人重建發展供應近年顯著減少,其地價貢獻及確定性對整體地價收入影響大幅減少;(4)近年創造商業等用地有成,令政府有更高彈性處理整體土地收入。

2017/18年度的地價收入預測以賣地計劃和土地供應目標為依據。陳茂波指出,考慮因素包括:一、發展局及地政總署就賣地計劃(包括住宅地及商業地)以及鐵路項目等所作預算;二、私人重建發展的情況,這方面應包括對賣地計劃可能產生的影響及政府可能得到的補地價估計。這兩方面的考慮都有實際數據及相關市場價格作參考。但實際收入仍要視乎市場需求及地價的變動,而有關影響因素眾多,包括對前景的預期、利率及滙率變化等。

值得留意的是,預算案內2018/19年度起的地價收入假設有重大調整。這項以佔本地生產總值的百分比為基礎的假設,由過往參考過去30年的平均數改為參考過去10年的平均數;具體情況則是由2.8%上調至3.3%,上升幅度達18%。以2017/18年度預算案數據推算,該年度的地價收入約佔本地生產總值3.9%;而本年度原預算及修訂地價收入相對於2015年的本地生產總值分別為2.8%及4.9%。預算案上調有關百分比應較能反映香港現況,原因包括:(1)政府有私人住宅土地供應目標要達成;(2)住宅地價是整體地價收入主要部分;(3)在實施「勾地表」年代的地價收入佔本地生產總值比率偏低,原因在於期內整體土地供應少,嚴重限制了有關的收入。合適地處理未來的地價收入假設,對香港的財政規劃極為重要。

劉振江_仲量聯行國際董事

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