如何助市民置業安居

2017年3月14日 天圓地方 信報

置業有助安居。3位特首候選人都有提出幫助市民置業的建議,而林鄭月娥的政綱更表明其房屋政策以置業為主導。究竟置業的思想對香港未來的土地運用及政府財政有何影響?本文先察看自置居所及公營房屋的有關數字,再看有關政綱建議的業權特性,然後探討置業思想的影響。

林鄭月娥的政綱並沒有一個硬指標要在某一個時限內增加自置居所比率到某個水平。香港的現實環境包括︰(1)開拓發展土地遇到眾多挑戰,中長線的房屋供應未能確定;(2)現屆政府採用六成公營,四成私樓為其房屋單位供應目標,社會有訴求希望增加公屋單位供應比例。這兩項因素嚴重限制了自置居所比率上升的空間,甚至有機會回落。首屆特區政府在1997年提出把自置居所比率在10年間提升至70%,而這目標建基於當年每年八萬五千個新建住宅單位的計劃。引用林鄭月娥政綱資料,自1997年起計至最近,自置居所比率只由46.7%輕微上升3.7個百分點,至50.4%;以升幅計,約20年間只有略低於8%的增長率;期內更有房屋委員會推出的租者置其屋計劃,有助增加自置居所比率。

另一候選人曾俊華提出增建公營房屋,目標為六成市民提供公營房屋。現時約有45.6%市民住在公營永久性房屋(包括出租公屋及資助出售單位),要落實這個長遠目標,當然要更大規模興建公營房屋,私樓單位供應將無可避免的被抑制。

幫助置業的方法包括︰(1)推出「港人首置上車盤」及「港人首置住屋」,這應與「港人港地」計劃相似,但買家資格要求更嚴格,售價亦可以有限制;(2)增加「綠置居」單位讓公屋居民購買;(3)增加居屋供應,放寬申請限制等。這些建議的單位業權性質皆有不同的資格及轉讓限制,預計在市場上流通情況會近似居屋,遠弱於私樓。當然,此等措施皆有助提升自置居所在公營房屋所佔比率。

自置居所讓業主能擁有長期使用有關房屋的權利,更是一項重要資產;業主在意有關單位的使用情況,願意投入資源保養及維修,令房屋資源得以更有效利用。從政府財政角度看,源於房屋的收入眾多,包括地價、轉讓房產時收取的多項印花稅,定期的地租及差餉等;這些收益穩健,讓政府有優良收入基礎,提供不同的社會服務,發展基礎建設以及開拓發展新土地等。

當房屋供應是以公營房屋為主導後,政府財政收支亦會有重大轉變。政府從出租公屋收取的租金大概只能應付營運開支,有關土地不能產生土地收益;資助出售房屋的土地收益亦有限,而從單位轉讓所得印花稅的收入亦不多,原因在於單位轉讓受契約限制,流通量低。

現屆政府在推行房屋政策上有很多重要支出尚未反映在賬目上,包括落實新建公營房屋單位有滯後,以及新發展區的收回私人土地賠償,基建及配套設施的興建等尚未全面展開。由於政府近年成功改劃眾多政府土地並出售,部分位置優越,令土地收入大增,政府財政狀況良好。未來要維持合適數額的私樓土地出售以及有良好收益,將須克服眾多的挑戰。

劉振江

仲量聯行國際董事

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