辣招稅取消時機

2017年3月27日 天圓地方 信報

政府自2010年起引入多項降低購買樓宇需求的印花稅措施。相關稅項已扭曲物業市場運作,包括:(1)二手住宅市場嚴重萎縮,樓換樓變得更困難;(2)新建住宅單位的平均呎數顯著下降,以致「納米單位」湧現。

多項措施成功把住宅單位買賣宗數大幅減少, 價格卻未被壓下去。自2010年4月政府提高從價印花稅起計至今近七年,差餉物業估價署的住宅樓價指數反映升幅超逾110%。這個價格持續上升 而交投宗數大減的現象,可解讀為願意出售樓宇的賣家數目大幅減少;另一方面,政府從有關交易中收取的不同物業印花稅佔出售樓價的比率卻顯著增加。

樓換樓需求備受抑制。2016年二手住宅樓宇交投宗數只得37908宗,與2005年至2010年間的平均二手成交94209宗比較,下降幅度達60%;而2011年至2016年間的平均二手成交為50932宗,較前六年的平均數下跌46%。以整體住宅成交宗數計,近6年的平均數為65160宗,較受沙士影響的2003年成交71576宗還要低。若以2016年1月至11月要繳交雙倍印花稅的成交宗數作為樓換樓需求的參考指標,有關宗數為15537宗,只佔同期整體成交宗數30%。這等數字反映現時二手交投受到嚴重窒礙,樓換樓的需求得不到滿足。

新當選特首林鄭月娥的房屋政策以置業為主導。私人房屋的家庭自置居所比率統計數字反映, 「需求管理措施」並沒有令私樓的家庭自置居所比率的跌勢穩定或回升,反而加速下跌。(A)2002年有關比率為69.1%,其後往上升至2004年近年最高位的71.3%;(B)2005年至2010年基本呈現比率下降的情況,期末比率為69.4%,較高位下跌1.9個百分點,與2002年及2003年比率相若;(C)2011年至2015年比率下降情況顯著加劇,期末數字65.7%,較2010年下跌3.7個百分點;(D)2016年的數字還待公布,若以2015年11月至2017年1月的數字介乎65.2%至66.3%作計算,平均值為65.6%,略低於2015年的比率。

新批准興建的住宅樓宇平均建築面積在2010年為1062平方呎,屬自2001年起計的高峰;而2016年的數字為16年來的低位,只有607平方呎,較高位回落約43%。政府改變市場需求環境, 發展商只能順應更改以往針對換樓需求的市場策略,轉移大規模發展較小型的住宅單位。當中的「納米單位」的發展趨勢,更惹來評論要求監管。

多項對住宅樓價上升產生抑壓作用的因素已接連出現,包括樓價已升至歷史高位、港元自2014年起升值、美元利率已上升並預期持續上揚、 現屆政府的住宅土地供應續有成效、大型住宅單位空置率上升對租金產生下降壓力等。當然,政府關注近期競投政府土地的激烈情況以及地價上升,亦強化住宅樓價持續上升的心理預期。

政府若能作出取消多項印花稅辣招的決定, 專注於監管物業貸款質素,這對釋放二手市場單位供應將大有幫助。另一方面,加大私人住宅土地供應將更有效滿足需求,一方面讓市民毋須過分擔心供應不足,另一方面庫房可受惠於良好的住宅地價收入。早日讓市場自行找回購買及租用住宅單位的平衡,有助滿足市民不同需要。印花稅辣招的歷史任務應當盡早完結。

劉振江

仲量聯行國際董事

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