美利道停車場要地盡其用

2017年4月11日 天圓地方 信報

中環美利道停車場賣地條款指出,買家可向地政總署署長申請把興建於地底的公眾停車場面積豁免於賣地條款所准許的建築面積,但條件包括繳付補地價及行政費用,這項補地價要求會否帶來土地未能盡其用的風險?本文先談屋宇署處理地底公眾停車場計算建築面積的改變,然後再談有關賣地條款的影響及更改建議。

屋宇署在3月20日公布更新關於計算建築面積的作業守則,對興建於地底並符合有關定義及規定的公眾停車場面積,屋宇署採取的原則是100%不納入建築物條例下的建築面積;早前屋宇署的政策是對於地契要求發展的公眾停車場有關面積,皆要計算為建築物條例的建築面積。近年附有公眾停車場的新批土地發展包括中環花園道3號(1989年)、 中環長江中心(1996年)及尖沙咀中間道停車場(2014年)。這項政策改變令新批出要提供公眾停車場的土地有更好的發展潛力。

地政總署在3月31日推出美利道停車場土地招標,賣地條款要求興建一個公眾停車場,包括102個私家車位及69個電單車位,土地面積約3.1萬方呎,准許發展面積約46.5萬方呎;另地上容許的覆蓋率為65%,跟隨分區計劃大綱圖的規定。考慮到兩類車位數目的要求及多項發展限制包括覆蓋率,此項公眾停車場設施大概要佔整體准許建築面積近一成。

中環區商業樓面需求強大,有關公眾停車場樓面若獲得豁免並轉換成商業/辦公樓等面積,對政府及買家皆有利,政府有更理想的地價收入,而買家的新大廈更具規模。不過,賣地條款對有關豁免申請的規定,令發展項目增加不確定性,當中有技術因素(交通影響評估及其改善措施),亦有財政因素(補地價金額及對整項發展時間延長的影響)。

政府透過賣地條款容許成功買家作豁免申請, 依賴補地價制度收取有關豁免產生的地價收益,但同時面對因買家不作申請及未能達成補地價協議而失去地價收入的風險。買家要付出很大努力來爭取此項豁免及發展權益,這不單牽涉技術要求及有關成本,更具挑戰的是何時方能獲得豁免許可及對整項發展時間表的影響,以及補地價金額是否合適及可接受。考慮到此等因素,對買家而言,不作出豁免申請是一個選擇。

要確保土地能達致最大的發展潛力,地政總署可考慮修改賣地條款,在招標過程表明這項豁免申請不用補地價,有興趣的買家自然會跟隨屋宇署的新政策,把公眾停車場放在地底以求豁免面積, 令發展最優化,並以此基礎出價競投土地。政府將透過買家競投方式獲得反映了豁免情況的市場地價,而不需要另花時間處理豁免申請的補地價商討, 以及面對買家不作豁免申請及不能達成協議等風險。

現時香港的發展審批制度經常被指「叠床架屋」,當局值得審視發展規範及補地價機制適用範圍,以確保「地盡其用」。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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