為收回棕地作準備

2017年5月10日 天圓地方 信報

三個新發展區(古洞北/粉嶺北、洪水橋及元朗南)是土地供應的主要來源。如何減少區內棕地作業者反對政府收回有關土地,是一項重要工作。

政府需要收回的棕地共約340公頃,以時間計, 最先為古洞北/粉嶺北區內的50公頃,而洪水橋區最多為190公頃。近期有兩宗事件令收回土地的安置及賠償問題更為突出︰北區區議會通過促使政府暫緩新界東北發展計劃,要先改善安置及賠償方案;另外,橫洲發展面臨收地的非原居民以「三步一跪」方式遊行,向候任行政長官林鄭月娥請願,要求擱置橫洲計劃。

政府在上月11日公布建議,為受到發展清拆行動影響的經營者(目標為戶外/露天業務運作)設立特惠津貼,建議仍待立法會通過。法例訂明業務營運者有權因政府收地而申索騷擾補償金(因業務搬遷蒙受的業務損失);申索實際是困難的,原因包括法定程序複雜、時間長及賠償金額有限,業者要投入時間,而且通常需要專業服務支援。政府處理有關索償亦要投入大量資源,包括法庭時間。有關建議就可申領此等特惠津貼的業者資格(在緊接清拆前登記的日期前從事有關業務運作最少達10年)及場地面積,都有詳細規定。以工場露天場地計,建議特惠津貼額為每平方米390元,面積上限5000平方米,總額為195萬元。

究竟以上建議的工場露天場地每平方米金額及面積上限代表什麼?政府文件顯示,有關每平方米金額於2016年9月1日起適用,是與差餉物業估價署提供的私人分層工廠大廈平均租金掛鈎,以15個月租值計;以此推算,工場露天場地平均月租為每平方呎2.42元。而現行的工場面積上限為1000平方米,即建議放寬幅度達四倍。

參考政府早前對洪水橋的棕地問卷調查結果, 對理解現時棕地的市況有幫助。棕地調查範圍為202公頃(包括受收地影響的190公頃),場地數目有368個,即平均場地面積為5500平方米,與建議上限面積5000平方米相近。而作業類別包括貨櫃場、露天貯物場、倉庫、物流作業、車輛維修場、停車場及其他工場等。首四項作業佔整體面積約78%,當中貨櫃場的平均場地面積最高達2.17公頃,其後依次為物流作業的0.7公頃,以及露天貯物場的0.59公頃,皆高於建議面積上限。

按回應調查受訪者所提供資料,整體場地每平方呎月租中位數為1.91元,較以上推算的平均月租2.42元為低。不同作業類別的租金中位數及範圍有很大差別。以租金中位數計,當中停車場最低為0.55元,物流作業最高為4.68元。以租金上限計,停車場亦是最低,只有5.48元,而物流作業、貨櫃場及倉庫等介乎25.25元至33.53元,這與有蓋建築物有關。

隨着大量棕地將陸續被收回,加上缺乏適合搬遷的私人土地,以及政府計劃提供安置的土地及樓宇有限,有關作業要繼續經營將非常困難。究竟這等市場轉變將如何影響有關私人土地及工業樓宇的租售價格,以至將來的收地賠償金額,皆值得政府安排研究。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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