高槓桿地產發展融資

2017年5月22日 天圓地方 信報

香港金融管理局(金管局)近日對認可機構進行審查時發現,部分在近期買地及發展項目的地產發展商,以高槓桿的方式為其項目進行融資。

在少數個案中,地產發展商分別從不同認可機構借得貸款,作為全數買地成本的資金來源,這是其中一個原因促使金管局於5月12日推出發展商貸款的風險管理措施。另一個原因是發展商向買家提供高成數按揭貸款,促銷其物業項目的做法漸見普遍。

以往銀行提供的建築融資安排上限,一般為地價成本的50%和建築成本的100%。被金管局稱為高槓桿融資的項目,其地價成本借貸比率估計顯著高於上述的50%,更甚者達100%。這個市場現象與土地發展市場近日有新加入的競爭者緊扣。若全數土地成本可從借貸而來,加上建築成本亦全數從借貸而來的假設,發展商即接近不需要投入自身資金,槓桿比率自然非常高。在預期樓市向上的情況下,有關發展商自然出價進取,以求獲得土地發展權益。

《明報》對自去年11月至今年2月的4幅政府矚目高價售出用地的銀行借貸比例作研究,有關成交價總額逾366億元,結果顯示皆低於市場一般土地借貸上限的50%。海航系公司奪得的三幅啟德用地的土地借貸比率,由最先一幅的40%,上升至第三幅的47%;而龍光地產(03380)、合景泰富(01813)共同投得的鴨脷洲用地,土地借貸比率為45%。

由於土地價值是物業發展的剩餘價值,其波動性非常高,尤其是受物業發展落成後的估計價值所主導。從金管局文件顯示,銀行一般採用地價成本的50%作為地價借貸上限,早於1993年已是市場做法。上述近期有發展商的土地資金全數由貸款所得,有關借貸的土地/物業發展權益抵押的優先次序、貸款風險管理安排(包括其他抵押品)、專業估值機構的責任問題等,皆是值得市場留意的課題。

金管局要求認可機構自本年6月1日起,建築貸款的地價成本及建築成本貸款比率上限,分別下調至40%及80%;而整體貸款上限,則下調至物業完成後預期價值的50%。監管要求更需要至少兩間獨立及專業估值機構,分別提供地價及物業完成後的預期價值估值,並以較低者為計算借貸的基準。這等要求令原本利用高槓桿融資的發展商要投入更多自身資金方能獲得土地,對其回報率要求產生遏抑作用,降低土地需求。剛過去的兩項招標(美利道停車場及啟德1K1的地塊),發展商皆在金管局公布此等風險管理措施之前入標,所以成交價不反映最新的監管要求。究竟此等遏抑槓桿借貸措施如何影響土地市場價格,還要看新招標的政府土地出售成績。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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