價值主導郊園研究

2017年6月7日 天圓地方 信報

建立發展土地儲備是極艱巨的工作。政府邀請香港房屋協會(房協)對兩幅郊野公園邊陲地帶的土地進行技術及生態研究(包括發展公營房屋及長者屋的潛力),就是最新事例。

行政長官梁振英在今年1月發表的《施政報告》提出把更多有具高生態保育價值的土地納入郊野公園範圍,認為應該增加生態保育及郊野公園土地總面積,以及提升康樂及教育價值;同時也應該思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地,作為公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途。

房協接受政府的邀請,並會主持研究及支付費用。發展局局長馬紹祥上月底在立法會就陳淑莊議員有關研究的提問所作答覆顯示,研究將分兩個階段進行,初步研究估計費用約為數百萬元,而費用則要在委聘專業顧問公司後才可作出預算。報道指房協將於3個月內(自5月中計)委託顧問作研究,並於18個月內提交報告。這些數字反映研究需要大量的專業資源及時間投入,包括設定研究範圍、選擇顧問團隊、進行調查、收集有關意見及作出交流、制定建議及報告等。

提供發展土地滿足市民需要,是政府的責任。過去數年,政府全力運用自有土地,包括改劃位處綠化地帶的土地,方能在私人住宅發展土地供應方面達標,但資助房屋供應方面仍然落後。政府要開發新發展區,將要大量收回私人土地,安置賠償等皆是挑戰。私人土地發展亦往往受制於審批過程冗長、缺乏基建配套,以及補地價商討等。政府規劃依靠自有土地,以維持長久及穩定的發展土地供應,實屬理性。郊野公園土地絕大部分為政府土地,這源於有關地理環境包括山嶺、叢林、水塘和海濱地帶。政府選擇的兩個研究試點位處元朗大欖及沙田水泉澳,土地面積各為20多公頃。政府指出,研究包括有關地點的生態、景觀及康樂價值,並探討發展公營房屋的主要技術因素;而要思考的問題以「價值」為主導考慮,包括(1)未來發展地點可否是郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲的土地;以及(2)發展方向是否可為公營房屋及非牟利老人院等。待研究有結果以後,政府可進一步考慮建議發展的技術可行性及相關政策事宜。政府若認為值得繼續推展有關項目,自當就可行的建議諮詢公眾及立法會,以及相關法定組織;屆時, 公眾可就研究範圍、方法及結果,以及政府的建議等等作出思考及討論。另一方面,有關建議亦必須通過各項適用的法定程序及要求,包括郊野公園條例、城市規劃條例、環境影響評估條例等。綜合而言,有關研究並不會在短期內帶來發展土地。

這項研究的開始標誌有關郊野公園的價值,可以作多方面的科學研究及探討。研究結果有助建立堅實基礎,讓政府及市民作更有效益的討論及選擇。

劉振江

仲量聯行國際董事

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