九東連接系統土地經濟考量

2017年6月22日 天圓地方 信報

政府正就「九龍東環保連接系統詳細可行性研究」進行中期公眾諮詢活動,建議採用高架交通模式(即旅客捷運系統和單軌鐵路)連接區內的主要活動樞紐,並接駁至現有鐵路站,發揮轉乘功能。當中有兩個問題值得深思︰(1)觀塘及九龍灣兩區的交通連接問題;和(2)九龍東的停車位供應策略。

建議的環保連接系統(系統)並未有把觀塘及九龍灣兩個商貿區直接連接起來。若以港鐵九龍灣站作為連接起點計,系統連接範圍依次為九龍灣商貿區、啟德港鐵站、啟德郵輪碼頭及港鐵觀塘站。整個系統有助提升政府在沿線擁有可供出售土地的價值,包括九龍灣及觀塘兩個行動區及啟德區的土地;有關的政府土地升值,加上市民往返啟德體育園及香港兒童醫院等設施的便捷,皆有助系統在財政上的可行性。諮詢文件指九龍東有發展成為700萬平方米商業建築面積的潛力;而觀塘及九龍灣這兩個商貿區的辦公室樓面早年估計可達430萬平方米,有關土地大部分為私人擁有。究竟如何更直接連接這兩個商貿區,使有關商貿活動得以更有效率地進行及就業人口更方便往返,是一個須盡快解答的重要問題。

究竟私家車在服務九龍東交通需求所佔的地位應該如何?九龍東的停車位供應策略又是怎麼樣?諮詢文件指出,預計到2036年,區內每日的出行次數將比現時多出一倍;但文件並未具體指出區內私家車的預計增長數目及有關車輛未來使用路面的估算。以觀塘區近年政府對重建及工廈活化項目的泊車設施要求觀察,一般皆要跟隨《香港規劃標準與準則》所訂定標準;近期更有跡象顯示,發展項目要提供更充裕的停車位數目,高於最低標準或靠近標準上限。基於停車位面積計算作為地積比率的考慮,未來停車位設施預期皆會設於地底;為遵從標準提供所要求的停車位數目,相對於大型地盤,中小型地盤(如土地面積小於1500平方米)要付出更高的單位建築成本及時間,但所得之停車位數目效益卻較低,原因在於停車位要分擔的道路及公用面積較多。假若在觀塘及九龍灣區內能鼓勵大型土地增加提供停車位,包括供公眾使用,將更有效針對地區及訪客的泊車需要。另一方面,小型地盤及位於行人及交通繁忙路口的地盤可獲減低設置停車位數目的要求,則有助創造地面空間作商舖及提供服務的樓面,增強區內的商業氣氛。

九龍東的交通發展仍需要多方面的投入,公眾及大型停車場、的士站、自動行人道等皆是重要設施,有助提升商貿區內的交通效率。

劉振江_仲量聯行國際董事

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