培育住宅租務市場

2017年8月3日 天圓地方 信報

增加住宅單位作出租用途,有助滿足租住需要,亦可減輕租客對租金上升的憂慮,有利整體樓市健康發展。運輸及房屋局局長於上月初提出的「租房先導計劃」引起廣泛討論;內地為培育住宅租務市場發展的行動亦值得關注,上海於本月24日便率先售出兩幅「只租不售」的用地。

香港的計劃是考慮資助非牟利組織或社企租用舊樓單位,再分隔為數間既衞生又安全的劏房,以低於市場租金租予有需要的市民。這項計劃要有政府政策支持及資源投入,社福機構的參與以及有關單位業主及社會人士的捐獻;這將是慈善事業,而不是市場行為。計劃對原本住宅單位要分間成劏房的成本、租期年限,以及日常的管理、租務和維修等成本要加以注意,令有關政策真的能產生效益。早前政府參與的「深井光屋」有參考價值:政府以短期租約出租位處深井的前紗廠員工宿舍予社企,並只收取象徵式1元租金;翻新工程涉資逾2000萬元,周大福慈善基金作出捐贈,建築師和承建商都只收取成本價,而項目的管理服務費用亦獲捐贈。項目包含45個住宅單位,租金按租客負擔能力計算,一般為每月3000至5000元。每個單位改裝成本約為40多萬元,以平均4000元月租計算,在不計營運成本如管理及租務費用、差餉、維修等,收回改裝成本期需時約10年。

內地積極推動住宅租務市場發展。國務院辦公廳於去年5月發表《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,旨在推動實現城鎮居民住有所居的目標。該文件涵蓋範圍廣泛,值得細讀。 本文只帶出當中關於 (1) 培育市場供應主體及 (2) 支持租賃住房建設兩方面的部分措施:前者包括發展住房租賃企業,充分發揮市場作用,多渠道籌集房源;後者包括鼓勵新建租賃住房,把新建租賃住房納入發展規劃,並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地,資金等資源合理配置。

滬推只租不售地皮

在這政策背景下,上海市推出兩幅位於浦東新區及嘉定區的土地作「租賃住房」用;有關物業要嚴格按照「只租不售」模式管理,僅用於出租,不得出售;而租金水平應不高於市場同類租盤的租金水平,租金價格可根據市場水平適時調整。兩幅土地的建築面積分別為13萬及7.1 萬平方米。雖然兩塊地皮分別收到20及14份競買申請,但最終競買申請人只各一個;成交價均為其起始價,樓面地價分別為每平方米5568元及5950元人民幣,遠低於同區私樓用地價格。

據報道,有關買家均為國有企業。 這次土地出讓結果有幾項重要訊息:(一) 有關政策現時需要國有企業支持,民營企業仍在觀望;(二) 未來將持續有只供出租的住宅單位供應市場;(三) 低成交地價應對整體住宅樓市有降温作用。

香港的住宅市場若然有更多租用單位供應,應可減輕市民置業需求。政府值得就推售只租不可散賣的住宅用地作研究。

劉振江

仲量聯行國際董事

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