規劃帶領土地開發

2017年8月28日 天圓地方 信報

2014年反對新界東北發展計劃而衝擊立法會大樓的事件,月中經上訴庭裁定13名示威者被判入獄。判決除了引發超過2萬人的遊行示威,亦帶出對本港司法獨立的批評,而香港大律師公會與香港律師會就此作出聯合回應,指出若對法庭判決提出沒有根據的抨擊,這些言論不但不合理,亦有損香港司法及香港整體利益。

古洞北和粉嶺北新發展區(前身為新界東北新發展區)的開展,是對港府推行大型新發展區及土地供應執行能力的重大考驗。若然這發展計劃再度受阻,另外多個正在規劃的新發展區亦勢將拖慢,不利短中期的土地供應,更談不上建立土地儲備。這幾年有很多報導及文章以受發展計劃影響的新界東北住户作題材,顯示不同的價值取向,當中包括回歸農耕,住户與土地的多代關連,非原居民村為政府的收地對象,地主收回租户土地的手段,利益輸送指控等等。這等意見令有關發展計劃顯示種種不足,察此計劃已屆收地階段,政府值得就這些意見作出有系統的研究及綜合回應,幫助市民從多角度觀察實况及作出思考,包括所謂利益輸送的指控是建基於哪些論點;回應範疇可包括農耕的現實情況及產出,就業情况及農地租金,整個發展計劃的城市規劃審批合乎程序及當中的考慮,現行法律對土地產權(包括業主與租客)的保障,政府收回私人土地的賠償準則及安排,何謂非原居民村及其現時實況,現行政府與私人業主換地的政策考慮及安排(包括特別為此發展區換地所作的規定)等等。

古洞北及粉嶺北兩個新發展區內,有約1570個住户、共4400人居於「非住用或住用搭建物」。這麼大量的住户受收回用地影響,自然招來大量反對意見。另一個值得深思的問題亦同時出現,為何會有這麼多人能居住於非住用或住用搭建物之內? 兩區的住戶人口平均數目有頗大的分別,古洞北有約930 户,而每户人口數目平均為3人,顯著高於有約640户的粉嶺北(平均每户有2.5人); 兩區之整體平均數為2.8人,與香港住宅單位平均人口密度相若。

整個新界東北發展計劃早於1990年代開始提出,期間經歷香港不同經濟週期,亦對土地供應有很不同的預期。現計劃已通過城市規劃程序,政府亦在推行上引入不同措施,以求滿足不足訴求,但執行上仍有待立法會撥款。

在土地供應來源這個大問題上,值得深思是有關土地來源究竟需要多少時間方可實現。近期提出來的多項建屋構思,包括郊野公園邊陲地帶、葵青貨櫃碼頭上蓋及船灣淡水湖填湖等,皆有大量研究工作要做,方可就有關計劃對香港整體利弊作評估,包括城市規劃、經濟及實際執行的考量等。

《香港2030+》現已進入技術評估及落實全港空間發展策略階段,並將於2018年公佈有關研究結果。發揮香港不同地區的優勢,是城市規劃上的重要考量,土地開發來源明顯要考慮地理位置的優劣。回顧香港的發展,維港兩岸填海的土地經濟價值極高,而多個新市鎮的發展皆依賴填海所得土地,這些都是重要的發展經驗,不可忽略。在考慮遠期土地供應來源的同時,市民更須留意現有的規劃提議,細心思量對香港整體所需的不同土地來源方案。

劉振江

仲量聯行國際董事

 

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