展望•香港

2017年9月15日 天圓地方 信報

古洞北和粉嶺北、洪水橋、元朗南新發展區及東涌新市鎮擴展區等4個新區,合共規劃面積約1800公頃,是香港未來的主要土地供應來源。現正在展城館舉行的「印象∞香港」專題展覽,設有一個名為「展望•香港」展區,當中有這4個新區預期發展面貌的互動及立體模型,值得觀看。比較這4個新區的發展參數有助了解新區發展規模,地理特性以及發展的掣肘。

《香港2030+》研究指出,由現在至長期土地需求約4800公頃,預測供應(即已規劃/已落實/規劃工作大致完成項目)可提供土地約 3600公頃,尚欠1200公頃土地。這4區的總發展土地面積約為1142公頃(約為其總規劃面積的63%),佔預測供應土地約32%。其開發模式包括東涌的填海約120 公頃,以及其餘3區大規模收回棕地約340公頃;填海及棕地合共約460公頃,分別佔總規劃及發展面積26%及40%。

這1142公頃發展土地除了要興建房屋(估計約295公頃提供合共約20萬個單位),亦要用於興建經濟用途樓宇包括辦公樓及商舖等,以及政府、機構及社區設施、休憩用地和運輸交通設施等。規劃新發展區的概念是作為鄰近新市鎮的延伸,有效利用原有的設施配套;有關新市鎮為粉嶺/上水,天水圍、元朗及東涌。

以開展時間計,東涌新市鎮擴展計劃及古洞北和粉嶺北新發展區計劃最快。前者總面積約250公頃,填海及前期工程預計2017年尾展開,估計2023年底首批居民遷入,2030 年大致完成整項擴展計劃;要注意的是,立法會至今仍未通過填海撥款。總面積約612公頃的古洞北和粉嶺北新發展區,政府向財委會申請建造前期及第一期工程、相關收地補償的撥款,預期主要的建造工程於2018 年展開,2023/2024年首批居民入住,2031年整項擴展計劃完工。

洪水橋新發展區在經濟用地上的比例最為突出,達105公頃,佔整區發展土地441公頃面積的24%,而其他3區的經濟用地比例由0至2%不等。洪水橋的定位將為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」,預計商業樓面約為205.5萬平方米,以及工業和特殊工業樓面約431.2萬平方米。元朗南新發展區並未有港鐵站的配套,其規劃人口密度較相似的古洞北和粉嶺北,東涌新市鎮低,只有476人/公頃(以發展土地計);其餘2個發展區分別為553人/公頃及737人/公頃。

各個新區有相同及各自的發展挑戰,令實際發展時間估計較原來的預算發展時間更長。現已經歷的挑戰包括立法會撥款批准、反對徵收土地,未來還包括平整地盤和提供基礎設施及配套等等。這等土地供應能否適時落實對香港的未來發展及作為宜居城市極為關鍵。

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