首置上車盤

2017年9月25日 天圓地方 信報

行政長官將在10月的《施政報告》提供「港人首置上車盤」(下稱首置上車盤)詳情。根據行政長官競選時提出的理念,首置上車盤的定位介乎私人樓宇與居屋之間,有助重建置業階梯。究竟如何訂定首置上車盤申請者的入息限額、單位售價及轉讓限制,是很多評論關心的問題。回顧現行居屋制度就入息限制、銷售及售價訂定等安排,有助掌握制訂政策的考慮。

房屋委員會「出售居屋單位2017」文件指出,現時釐定白表申請者家庭入息限額,會以住戶開支作為基準。計算方法是以一個10年樓齡、實用面積40平方米、位於擴展市區及新界區(如荃灣、將軍澳等) 的私人單位售價作參考,以八成按揭,20年還款期及現行利率計算供款,並以家庭收入四成為基礎,得出申請家庭入息限額為52000元。新建居屋銷售對象除了白表申請者,還有綠表申請者;現時新建居屋單位分配予這兩者的比率為50︰50。居屋單位售價取決於其市價,並設有不少於三成的折扣;有關折扣可增加,視乎售樓時樓價及合資格家庭的負擔能力。假設首置上車盤沿用以上訂定負擔能力的思路,以及其定位高於居屋的考慮,有關單位的假設實用面積究竟超出40平方米多少,將是一個重要變數決定負擔能力及相關的入息限制。

另外兩項重要因素為項目地點及單位質素。據消息透露,首置上車盤會以公私營合作方式推行,利用私人發展商的土地(涉及改地契/換地及補地價等)。基於定位及公私營合作(包括私人樓宇及首置上車盤混合發展)的考慮,首置上車盤單位的建造質素及市場吸引力皆應高於居屋,這意味首置上車盤單位的市值呎價應高於同區的居屋單位。政府將要提供售價折扣,讓首置上車盤申請者可負擔購買單位。這個折扣實為土地價值的補助,應透過合約的轉讓限制達致。居屋設有不同的轉讓限制,包括年期(首2年、第3至5年及5年期滿)、出售途徑及補價要求等。補價計算方法是根據補價時,該單位在無轉讓限制的十足市值乘以購入時的市價與原來樓價的差額百分比。首置上車盤單位要有良好的流通性方能配合其介乎私樓與居屋之間的定位。以往私人樓宇及居屋的流通率皆是值得仔細研究及參考;居屋二手市場在過去21年平均每年有逾2100宗成交(1997年6月至2017年8月共約45236宗)。有關的轉讓限制宜有更多選擇給予單位業主,包括加快補價作轉讓的流程。

行政長官開始落實其在競選期間所提出的房屋政策,提供一個機會增加住宅單位供應的來源。

劉振江

仲量聯行國際董事

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