考慮重啟工廈活化計劃

2017年10月23日 天圓地方 信報

行政長官林鄭月娥在其2017年《施政報告》提出考慮重啟工廈活化計劃;發展局局長黃偉綸其後於記者會上介紹有關措施。基於現時工廈空置率不高,以及租金及售價近年明顯上升,有意見問為何仍要考慮重啟工廈活化計劃。回顧早前工廈活化計劃(2009年開始至2016年3月停止接受申請)的申請摘要數字,有助理解現時的政策考慮。

整幢改裝工程宗數宜公開

發展局局長指出,活化工廈可成為經濟發展土地的來源。當中有多方面的考慮,包括:

(1)工廈的空置率︰早前個別年份的空置率達到8%,近期約為5%;

(2)老舊工廈的樓宇安全問題;

(3)現時很多工廈作非工業用途,亦有違反相關地契的用途;

(4)利用市場力量,提供適當誘因讓各種隱患慢慢紓緩或改善;

(5)早前的批評包括文化藝術和社區設施從工廈被擠出來。

私人分層工廠大廈(不包括貨倉)的存量非常龐大,於2016年仍達1673萬平方米(以內部樓面面積計);而2009年至2016年期內,有關租金及售價的指數分別上升82%及220%。

自2010年4月1日起至本年9月,已簽立的特別豁免書(整幢改裝)總數為104宗(當中有23宗已經被取消或終止);有效宗數實為81宗,佔接獲的個案總數226宗的36%。

究竟有多少宗整幢改裝工程項目已經完成, 以及所涉及的實際樓面數字及不同用途(包括已增加的車位數目),並未見政府作出公布。這等市場資訊值得政府在制訂政策時作進一步研究及適當公布,有助增加市場透明度及認知。已簽立的重建個案有12宗,包括3宗換地及9宗契約修訂;而兩個申請方式總數分別為3宗及19宗,顯示計劃成果以整幢改裝為主,而重建項目比率只佔總申請宗數約10%。

促進整幢改裝及工廈重建(包括分散業權的工廈)對增加香港的整體競爭力非常重要。除了樓宇安全,符合地契用途等問題,完成改裝及重建工廈的新樓面可為現有不同工業區帶來眾多就業機會,增加市民上班地點選擇,這有助紓緩市區擠迫以及整體交通運輸壓力。

就提供誘因鼓勵舊工廈業主進行重建或整幢改裝,政府提出多項研究。土地契約內「工業」及「倉庫」用途的定義和涵蓋範圍對現有工廈的運用及地價有重要影響。而補地價政策內的有關估價假設亦是重要課題。

就整幢改裝計劃而言,有3個方面值得政府作進一步考慮,包括︰促進新市鎮地區的申請,降低對車位數目的要求,以及將住宅(戊類)工廈納入計劃。現時東九龍(觀塘及九龍灣)共有53宗整幢改裝成功申請個案,佔整體數字逾五成,這反映商業價值的推動力量;但新市鎮如荃灣只有2宗,元朗有1宗,而大埔更未有個案。商業大廈對車位要求遠高於工業大廈,前者為每150至300平方米總樓面面積須設一個泊車,後者為600至1200平方米;增加車位數目需要放棄現有工業樓面,減低經濟可行性。早前計劃並不包括位於「住宅(戊類)」用途地帶內的工業樓宇。

劉振江

仲量聯行國際董事

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