新市鎮就業自給自足

2017年11月22日 天圓地方 信報

電視節目《新聞透視》早前就新市鎮發展模式作報道,從「自給自足」理念出發;但現存新市鎮已證明這個理念難以完美實現,不少居民都要跨區上班。既有過往未能成功的例子,政府在發展下一代新市鎮時又應如何調整?

以往新市鎮的發展構思,是以附近工業區為居民提供主要就業機會。但地契的工業及倉庫用途定義仍停留在原先的製造及儲存層面,未有與時並進;加上原有的補地價制度,兩者皆制約有關工業土地及樓宇轉型為辦公室及商業等用途。

2016年全港私人寫字樓內部樓面面積數字顯示,新界區只佔9%,港島及九龍區分別佔55%及36%。新市鎮工業區缺乏這等高產值樓面,令附近區域居民在原區及就近地區就業困難的問題更明顯。據統計處2016年資料分析,新市鎮的工作人口僅約35%在同區及新市鎮區內工作,遠低於港島及九龍的54%及44%。大量新市鎮居民須往港島及九龍等不同地區工作,不但為他們帶來經濟及時間負擔,亦對交通運輸系統造成沉重負荷。

政府在規劃新發展區的過程中,致力提供多種經濟發展土地,以利創造就業機會。以洪水橋新發展區為例,其區域經濟及文化樞紐定位及其商業發展規模最為突出,政府估計可提供約15萬個就業機會,包括商業、特殊工業及社區設施等工作。此等商業樓面需求如何,以及所提供的就業機會數目,仍待日後揭曉。從另一角度看,沒有此等辦公及商業樓面供應,就不會有相關需求,亦無從紓緩現時天水圍及屯門等區域就業機會不足的情況。

檢討工業倉庫定義成契機

今年《施政報告》提出檢討土地契約下「工業」及「倉庫」用途的定義和涵蓋面,並研究重新啟動工廈活化政策及促進重建等多項措施。這或許是一個重要契機,讓現存新市鎮的眾多工業及貨倉土地及樓面轉型,以配合香港產業發展及提供更多就業機會,有助原區就業。

政府銳意發展九龍東作為香港第二個核心商業區,現已見到可觀成效,大量資金流入區內房地產,隨着商業樓面落成,不同用戶包括大型金融行業持續遷入區內。起動九龍東辦事處在區域轉型上發揮良好作用,包括地區行人及交通研究、詳細土地用途及發展規劃工作、安排基礎建設,以及協調各個政府部門在私營發展項目的工作。這等辦事安排有利政府投放資源配合發展意向,亦改善營商效率,很值得推廣至香港其他地區。

新市鎮工業區最值得優先考慮,為此等地區發掘基礎建設及規劃上的機會,這自當促進發展資金流入此等工業區。隨着新樓面產生及產業用戶進駐區內,將增加就業機會,有利現存新市鎮及未來新發展區的整體發展。

劉振江_仲量聯行國際董事

 

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