私人土地的住宅供應潛力

2017年12月7日 天圓地方 信報

修改私人地契及換地,過往是發展土地的重要來源,本財政年度截至11月中循此途徑所帶來的住宅單位數目估計不少於1.35萬個。然而,過去5個財政年度(2012/13年度至2016/17年度),循此途徑產生的住宅單位數字估計只有約2440個,平均每年約500個。過去10年(2007至2016年)的每年平均數則約為2200個,反映過去5年相關供應大幅度落後。本年度私人住宅單位供應目標為1.8萬個,上述1.35萬個單位供應已佔目標75%,過去10年每年平均數亦佔12%,這兩個比例數字皆顯示這項供應值得重視。

過往幾年經補地價作住宅發展的單位數目大幅減少,早前有意見認為這是因為有關土地業主/發展商不願意於地價高企時與政府作交易。但從近月政府賣地成績超乎市場預期,以及補地價成交個案作觀察,發展商對市場前景仍充滿信心,並希望補充發展用地。

本文選擇了成交金額最高的首位(約159億元)及第5位(約9.83億元)兩宗個案作分析,察看獲得規劃准許及達成補地價協議所需的相關時間。

首位項目為本港歷來最大額補地價個案,位處西貢十四鄉,樓面面積約46.2萬平方米,單位數目約4730個,其他發展條件包括擴闊道路、排污及基礎建設等。

據悉,原土地有超過2500個私人地段,發展商收購土地過程自要花上很大的心力及時間。土地規劃用途主要為綜合發展區,多個規劃申請分別於1997至2009年期間提出,最終的規劃准許於2009年批出,並於2013年續期至2017年中。由最早規劃申請計起,發展計劃需時約20年;若由最終的規劃准許批出日計起,有關補地價協議包括上訴需時約8年。

第5位項目位處油塘區,原為工業/貨倉用地,據悉共有7次補地價上訴紀錄。報道指原發展商於2009年購入用地,重建面積為2.53萬平方米,住宅單位數目326個。用地早於1998年規劃為住宅(戊類)用途,城規會於2010年3月批准有關住宅及商舖重建申請。此項發展在取得規劃申請後,改地契及補地價所費時間約為7年。

近年政府積極改劃政府土地以應付短中期供應,並取得可觀成績;其改劃土地一般需時約11個月至17個月,另外如須進行不同技術評估,可能要加上幾年的時間。政府近年清楚表明創造發展土地過程困難及遇上眾多挑戰,包括地區反對及交通和基礎建設不足等問題。上述兩個私人項目的發展時間表,明顯較政府項目長得多,私人發展商既要處理規劃要求,亦要處理改地契/換地的契約要求,以及補地價商討,但沒有政府獨有興建基礎建設的優勢。

綜觀本港現時的私人土地市場,仍有眾多適宜作住宅發展的土地,值得詳細研究如何發揮其潛力。研究範圍可包括如何增加規劃發展範圍及密度,協調興建基礎設施配合發展,以及補地價商討過程能合適地反映土地成本及市價等因素。

劉振江_仲量聯行國際董事

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