開闢土地成本

2018年1月15日 天圓地方 信報

開闢發展土地要投入基礎建設成本與時間。本文就近期兩個政府及私人土地發展項目的基礎建設要求作比較,讓讀者可較全面掌握工程內容、成本估算及發展時間等。

元朗橫洲一期公屋項目(「橫洲項目」)的基建成本估算被一位立法會議員質疑為天價;而西貢十四鄉的一個綜合發展區私人住宅項目(「十四鄉項目」)補地價金額被一份報章質疑為筍價,而當中規劃及地契對基礎建設多項要求等,對估算補地價有重要影響。

橫洲項目佔地5.6公頃,地積比率約6倍,預計興建4000個公屋單位;有關的工地平整及基礎工程預算費用為24億元,以每公頃土地計約4.3億元,或每單位計為60萬元。這個預算遠高於2015年及2017年獲批撥款的3個公屋項目(位於屯門及大埔),其介乎每公頃土地1.23億至1.7億元,或每單位12萬至16萬元不等。

房委會2016年底公布數字顯示,2017/18年度至2019/20年度預計將完成發展公屋單位平均建築成本將由約71萬元升至94萬元,以此比較,上述每單位計的工地平整及基礎工程預算顯得沉重。

運輸及房屋局指出,在非「熟地」項目上作房屋發展並非易事,基礎設施配合尤其重要。橫洲項目工程建設的內容包括在平整地段土地及建造相關的護土牆及斜坡,費用為9.5億元或每公頃1.7億元,其他工程包括行車及行人路、道路改善工程、行人天橋及升降機設施、相關排污排水、供水系統及環境美化工程,以及顧問費用等,為數14.5億元,或每公頃2.59億元 。由工程預計開工日起計,平整土地需時逾2年,整體基礎設施完工時間約6年。

十四鄉項目佔地約62.3公頃,規劃作綜合發展區,地積比率約0.74倍,預計興建4730個私人單位。十四鄉分區計劃大綱草圖於2015年獲行政長官會同行政會議核准,當中論述的發展限制多達11項,包括土力工程、水浸的風險、對外運輸通道的容量、交通噪音、濾水廠風險、基礎設施不足(普遍缺乏排水和污水收集系統);在該區進行大型發展時,必須同時大幅改良基礎設施。

2017年的換地條款亦反映有關規劃准許的多項要求,包括(一)道路及交通︰西沙路擴闊工程、落實樟木頭迴旋處的改善工程、提供停車位和公共交通設施;(二)環境︰紓緩水污染的措施、提交生態影響評估報告、擬議發展影響的水管進行改道工程、天然地形危險評估報告、排水及污水收集系統等。此外, 建築規條訂明8年時限,反映土地平整及基礎設施所需的批准及興建等需要長時間。

十四鄉項目的基礎建設成本及建設時間,應顯著高於橫洲項目的24億元及2年多,考慮因素包括︰(1)前者土地面積及發展樓面面積分別為後者的11倍及1.37倍;(2)要克服的基礎建設制約更多,包括天然地形危險、改善排水及污水收集系統等。大量的基礎建造成本及相關的長建築期,皆會遏抑有關土地價值及牽涉的補地價金額。

在香港要「地盡其用」,定必要為開闢發展土地投入基礎建設成本與相關時間。以上兩個項目備受質疑的情況,反映早前政府有關專業團隊未能取得該議員及該報章的信任,這亦與近年經常被提到的「官商鄉黑」言論有關。其後政府所作的交代及提供的詳細資料,值得公眾留意及思考,這應有助釋除疑憂。

劉振江  仲量聯行國際董事

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