鄉村式發展用地考量

2018年1月29日 天圓地方 信報

有意見認為,政府在「鄉村式發展」地帶有逾900公頃未批租或撥用的土地,加上發展密度低,皆反映有關土地未被有效運用。回顧鄉村式發展土地的業權性質,土地利用資訊,加上一些佔用實例估算,有助回應上述意見。

全港共有約700個「鄉村式發展」地帶,土地面積約3380公頃,絕大部分位處新界,香港島及九龍亦有小量此等土地,分別約5及9公頃。政府資料顯示,有關土地約六成由私人擁有;餘下的政府土地中有逾900公頃未批租或撥用,佔整體面積約27%,有意見指這些土地被閒置或浪費。

「鄉村式發展」地帶大致反映香港在十九世紀的原村落位置及分布。當中新界大部分土地經集體官契由私人擁有作屋宇及民田等用,未被私人佔用的土地可包括通道、溪流,以及不適合耕作的山丘等,這亦反映當時的社會及經濟面貌。

自1972年起,政府批出超過4.2萬個小型屋宇申請,以每個屋宇申請佔地700方呎計,總面積約274公頃。政府資料顯示,以2007年起計的10年,約86%批出個案以建屋牌照批出,經私人協約方式批出的政府土地約佔11%,以換地方式批出只有3%;另有資料顯示指出,自1972年起約有26%的小型屋宇經由購買政府土地而來,若套用於以上估算的小型屋宇總土地面積,這約為71公頃。其他鄉村屋宇土地來源包括集體官契的私人屋地以及1972年前批出的建屋牌照。若要更有效運用此等地帶土地,當中的私人土地業權,現有屋宇數目及其經濟價值自是非常重要的考慮因素。本文選取了位處十四鄉西沙路兩旁的九個鄉村地帶合共逾25公頃土地作粗略的發展密度研究包括地點,規劃土地面積,地段圖顯示的屋宇數目。已發展面積估算假設為每幢屋宇佔地700方呎,樓高3層;由於小型屋宇可能建有露台,這會推高整體發展面積。

另一方面,集體官契的屋地一般小於700方呎,兩者有抵消。研究顯示規劃地帶的地積比率介乎0.28至1.02倍,平均為0.62倍。以密度由低至高順序排列為瓦窰頭(0.28)、泥涌(0.46)、大洞(0.47)、官坑(1)(0.47)、輋下(0.58)、馬牯纜(0.6)、井頭(0.84)、西澳(0.89)、官坑(2)(1.02)。以西澳村為例,土地面積約3.74公頃,共有170間村屋,覆蓋率估計約為30%。

以上的發展地積比率在鄉郊地區而言並不低,有些住宅規劃地帶只有0.2至0.6倍不等。城市規劃委員會早年批准鄰近十四鄉逾62公頃的綜合發展區項目為0.74倍地積比率,與以上9個地帶的平均0.62倍相差不遠。此等比較顯示鄉村式發展地帶發展密度並不低,若從土地經濟角度考慮此等地帶作其他發展用途,有關的地積比率要顯著高於現狀方可帶來經濟效益;而高地積比率的土地發展要有合適的交通及基礎設施配合,皆須政府牽頭投入大量資源。

劉振江_仲量聯行國際董事

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