賣地計劃前輕後重

2018年3月5日 天圓地方 信報

在政府公布2018/19年度賣地計劃翌日(3月2日)《信報》以高鐵總站商地王估1424億元為頭條,《明報》經濟版同日亦以此地皮估值千億元為標題。財政司司長就2018/19年度的土地預算收入為1210億元,而此單一地皮就已有潛力滿足整年度的土地預算收入。政府尚有1.8萬個住宅年度供應目標要追趕,有關賣地及補地價收入估計也近千億元。究竟新一個財政年度的預算土地收入應怎樣解讀?

2018/19年度賣地計劃一覽表顯示只有住宅及商業/酒店用地兩類。住宅類別有27幅用地,估計單位數量為15250個;未完成修訂大綱圖程序的用地有17幅(包括9幅啟德用地),而牽涉的單位數目更佔總數的77%。有關城市規劃修訂及啟德地區的配套工程都會影響相關土地推出的時間表,亦是香港發展土地難求的實況。商業/酒店用地有4幅,合共可提供53.13萬方米樓面,這是可觀的數字,有助紓緩市場對商業用地(包括酒店)的需求壓力。

上述高鐵總站地皮可提供29.4萬方米樓面,而政府亦表示正考慮有關用地的推售細節;另外3幅位處啟德的用地改劃作綜合商業用途包括酒店,當中的樓面面積有潛力提供約1770個酒店房間(平均房間面積約為50方米)。

於2018/19年度首季以私人房屋土地供應計, 政府只推出一幅位於油塘的土地提供約500伙,另鐵路項目及市建局分別提供約1700及210戶;這等供應只為整年供應目標1.8萬個單位的13%,反映首季供應量不多,政府有把握的土地收入也較少。值得留意是尚有一幅約1.83萬方米樓面的粉嶺安樂村工業用地亦於季度內出售,該地早前納入2017/18年度土地供應計劃,但未有推出市場。

參考2017/18年度賣地計劃及成績,可留意到商業用地延遲推出已有先例。原計劃的商業/商貿用地只有一幅用地提供34500方米樓面,但年度內卻有兩幅商業地王於5月份下旬誕生,為庫房帶來逾478億元收益,分別為中環美利道停車場用地及啟德地標商業用地。這兩個賣地個案顯示其未能於上一個財政年度推出或完成出售,這自然影響有關收益納入政府賬目的時間。

高鐵總站地皮的發展規模龐大,規劃資料顯示發展模式為商場加3幢辦公樓;因應高度限制,樓宇介乎19層至28層高,這令其不能發展成為類似鄰近九龍站ICC的地標式超高樓,亦制約了其景觀價值。以這地皮的規模而言,有足夠能力參與競爭的發展商及財團將十分有限,政府自要衡量市場競爭環境,分拆成不同發展權益出售的彈性,施工及價值影響等因素。政府下年度推售發展土地受到眾多不同因素左右,包括城市規劃改劃及地區配套工程進度,市場競爭情況及發展考慮等,預期土地供應將會出現前期輕、後期重的現象。以下年度的土地預算收入數字作推測,高鐵總站土地的估計收入應未被計算在內。

劉振江_仲量聯行國際董事

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