香港土地需求大辯論

2018年4月9日 天圓地方 信報

本文是關於筆者在民間土地資源小組於3月3日主辦的「我城我地」對談系列──「香港土地需求大辯論」所發表演說的其中兩個論點。其一是香港人均本地生產總值在過去約30年間的增長速度低於新加坡,當中的考量包括人口增長及土地面積增長。其二是香港中環寫字樓近年空置率跌至極低水平。這等資料及比較,旨在說明香港面對的土地供應短缺問題不局限於住宅供應,經濟用地短缺亦限制整體經濟發展。

新加坡在比較期內(1987至2017年)的人均國內生產總值由7794美元升至55204美元,上升幅度逾6倍;香港期內由9153美元增至46216美元,上升幅度僅逾4倍。不同的增長速度,令香港由期初高於新加坡約17%,變成近期落後約16%。期內新加坡人口增加290萬,至約570萬,升約一倍;香港人口增長數目未及新加坡,僅約180萬,升幅為32%。在人口大幅增長的支持下,新加坡取得良好經濟發展,推動因素眾多,包括新增人口質素、投資及創新等政府政策。

值得注意是,新加坡期內土地面積增加約98.9平方公里,增長率約15.9%,這對支援核心商業區的發展及引入新產業極為關鍵;同期香港土地面積亦增加約107平方公里,增長10.7%,但當中大部分土地與基礎建設有關,包括機場、港珠澳大橋人工島等。

香港不止面對公私營住屋供應短缺問題,多類型的經濟用途樓面同樣短缺。當中私人寫字樓不足,充分反映香港中環的高租金及低空置率。新加坡近年積極增加甲級寫字樓供應,其商業核心區寫字樓樓面平均每月每方呎租金約43港元,約為香港中環區租金的三分之一。過去兩年,香港中環寫字樓空置率維持1.7%水平,自2006年起空置率未曾超過4.6%;這極低的空置水平令租金高企,亦令企業難以在中環尋求合適及足夠的寫字樓樓面使用。

高質素及足夠的寫字樓樓面,對香港金融市場及專業服務等行業發展極重要,而這些服務亦決定香港未來能否在「一帶一路」倡議及「粵港澳大灣區」等發展方向中發揮優勢。

春秋時代,齊國管仲在2600多年前已主張經濟治國,並提出「國多財,則遠者來,地辟舉,則民留處」,當時的農業社會要開墾土地作耕種、生產才能發展。香港作為國際金融城市,亦要持續開拓土地支持經濟發展,同時滿足市民在就業、居住、教育、醫療健康、康樂等不同方面的需要,而這些土地發展計劃,既要考慮香港不同地區的地理優勢及人口分布,亦要兼顧有關計劃的效益及成本。

劉振江_仲量聯行國際董事

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