土地供應策略 重要環節待補

2018年5月21日 天圓地方 信報

更好利用私人土地,是補回現時香港土地供應策略所欠缺的重要一環。筆者2012年在香港測量師學會周年會議發表了題為〈土地供應策略─缺少的部分〉的演說,就短中長期的土地供應作分析。政府當年策略是積極探討不同的土地供應方法,包括填海及收回私人土地,卻不願意尋求私人業主的合作及參與,免被指官商合作或官商勾結。現今反對採用公私營合作方式利用私人土地的意見,環繞官商勾結或利益輸送,以及政府應收回私人土地等主題。回顧當年部分私人住宅供應選項及估計單位數目(2011至2020年),以及過去幾年的一些變化,有助判斷為何積極利用私人土地符合香港的整體利益。新界東北新發展區原估算於2016至2020年期內有約3萬個私人住宅供應;這項發展原先準備以傳統新市鎮模式進行,政府透過收回土地及不依賴私人發展商參與,便能更好掌控土地供應時間表。但實際情況是,發展及收地工作滯後,政府原預算出售的土地未能如期推出,反而區內部分符合有關規定的私人土地經由換地協議轉成住宅發展土地,有關單位可望早日推出市場發售。

經改地契及換地所產生的私人住宅供應,於2011至2020年的原來估計為3萬個(平均每年3000個);實際上,於2012/13至2016/17年的5年間,透過此途徑產生的住宅單位僅約2440個,較上述平均一年的數目還少。直至剛過去的2017/18年度,這供應途徑再次變得重要,單位數目達1.52萬個。有批評意見指現行補地價制度偏袒發展商,但事實是補地價估算制度多年來被業界批評不合理,於2014年年底引入的補地價仲裁機制亦未完善。亦有報章社論曾針對政府以剩餘法估值所採用的發展利潤率過高,指補地價被低估,但該文卻未有論述令政府高估補地價的因素,包括剩餘法估值所採用的過低市場推廣費用,原土地的價值亦受制於過高的發展利潤率,而另一項重要因素是原土地的希望價值被剔除。

隨着更多不同類型的政府土地成功售出,土地估值已有更多成交個案可作比較,有利兩方達成協議。但政府有必要檢視希望價值對市場機制運作的重要意義。

現任行政長官及財政司司長皆曾任發展局局長,親歷創造發展土地的困難過程及要克服不同的挑戰及阻力。行政長官在發展局局長任內處理過菜園村的收地事件,另計劃一併出售舊灣仔警署及由謝斐道分隔的另一幅政府土地,卻被灣仔分區大綱圖的司法覆核官司拖延至今。財政司司長任發展局局長時,以「粒粒皆辛苦」來形容所獲得的發展土地,而土地出售計劃亦曾受司法覆核官司困擾。私人土地業主及發展商試圖創造發展土地及權益明顯較政府更難,亦要花更長時間。「事非經過不知難」,政府已經歷過不同的困難,現在更要結合經驗,找出解決困難的方法。

現今香港有機會探討讓私人土地更有效被運用,以配合香港不同的住房及經濟用地等需要。市民值得用時間了解詳情,表達意見是否支持政府推行有關策略。

劉振江 仲量聯行國際董事

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s