「瓜分過萬億肥豬肉」的謬誤

2018年6月8日 天圓地方 信報

「瓜分過萬億肥豬肉」來自民間土地資源小組及本土研究社的〈未來土地發展真實選項——好誠實研究及公眾諮詢〉文件(下稱「文件」)。文件指目前四大地產商手持過千公頃農地儲備,假設以3.5倍地積比率作私人住宅發展,收入便約4.5萬億元;「公私合營」無非是幫助地產商趕搭尾班車,由政府牽頭掃除發展障礙,在大限(應指2047年)之前,榨乾香港的最後財富。究竟這個論述的假設發展規模有多大?沒有說明的城市規劃及基礎建設考量又是什麼?當中賣樓收入財政分配安排及所指的「大限」究竟又應如何看待?

文件所假設的發展規模為3500萬平方米私人住宅,代表46.7萬個平均建築面積75平方米的私人住宅單位;以政府每年1.8萬個私人住宅單位供應目標計,這代表約26年的供應。這個發展規模若能成真,豈不就解決了未來約30年香港私人市場住宅單位供應的問題?

文件就有關土地的規劃現況及發展密度提出以下觀點︰「為數不少的農地因位置偏遠或影響環境,受現行規劃限制無法改為住宅用地」以及3.5倍地積比率為「中低密度」。文件沒有清楚指出的假設包括︰(1)無論其位置如何偏遠以及其對環境如何影響,這等為數1000公頃的土地可突破現行規劃限制全數改劃為住宅用途;(2)3.5倍地積比率要有如何的交通、基礎建設及社區設施等以及所需土地的支援,例如要達到已發展的新市鎮或現時規劃的新發展區的規劃標準。這等假設並不合理的原因包括︰第一,有關發展對環境的影響是城市規劃委員會考慮的因素,第二,政府不會及不可能不惜成本為偏遠位置土地創造發展所需條件,第三,為創造3.5倍地積比率住宅發展所需的交通,基建及社區設施的土地不知從何而來;現時位於新市鎮及新發展區以外的土地一般只能以0.2至少於1倍的地積比率作發展。

賣樓收入要應付不同的發展成本,這個分配問題可從以下多個層面觀察︰土地價值(包括原土地成本或現行市價),為住宅發展付予政府的補地價支出,建築商的成本(包括工人人工及建材成本),專業人士費用(包括規劃師、建築師、工程師、測量師、園境師等),物業銷售成本(包括地產代理及宣傳推廣等)、銀行融資利息以及剩餘下來發展商在物業發展過程所產生的利潤。

土地價值所佔賣樓收入很高,但在新界土地發展,大部分地價經補地價過程進入了政府庫房。文件以圖表顯示四大地產商自1998/99年至2016/17年的農地土地面積數字變化。近年持有有關土地呎數最高的恒地(00012)及新地(00016)兩間公司皆自2004/05年起增持,分別由約2000多萬呎上升至近年逾4000萬呎及近3000萬呎;另外新世界發展(00017)由約2000萬呎起輕微下降,而長實(01113)保持在1000萬呎左右。若從積極投入開發新界土地的角度出發,恒地及新地仍在不斷耕耘及願意應對現行換地/改地契以及補地價的種種艱難挑戰。文件只指出地產商早年以每呎十多元甚至數元低價收購農地;但文件並未有指出這個早年有多遠久(30或40年前),多年的機會成本應如何考慮,以及發展商為創造合適發展土地對香港房地產市場所作的貢獻。

文件提出一個「大限」的說法,這牽涉新界大部分地契將於2047年到期。文件並未清楚指出2047年的土地契約該如何處置,這點值得社會注意。適當及有效運用私人土地儲備是一個重要土地供應選項,有助於短期內增加住宅發展用地供應。

劉振江 仲量聯行國際董事

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