審視收回新界私人土儲的建議

2018年6月25日 天圓地方 信報

土地供應小組的公私營合作供應選項,旨在透過政府加強基礎建設,以求盡快在合適的私人土地增加發展潛力,當中包括公營房屋。 反對選項的意見要求政府以《土地收回條例》收回此等逾1000公頃的私人土地。究竟這收地建議基於什麼現實來作判斷?

發展商在新界收集民田,旨在創造物業發展機會,以求獲取發展利潤,而並非為尋求政府收地賠償。反對選項的意見有以下推論︰「上千公頃由地產商持有的新界土地儲備,如能符合城規會要求的話,多年前就已自行申請改劃成私人豪宅屋苑,所以仍然剩下的土儲,合理推算不少都面對着地權無法完全整合、無法額外徵地解決交通問題、位處生態敏感地區等因素」。若對民田的交易及發展市場作實際觀察,便不會作此等推論。

(一)發展商收集土地會以現有規劃(包括住宅及其他高產值用途)及地理前景(包括道路興建)等作為指導,而發展前景弱的土地,包括位處生態敏感土地的需求自然較低;(二)部分已規劃作住宅用途的民田,因發展密度太低(例如0.2至0.4倍), 申請換地過程冗長及補地價估算等問題,以致申請發展速度極緩慢;(三)自2004/05年樓市回升以來,恒地(00012)及新地(00016)已分別增持約200公頃及100公頃民田,佔上述1000公頃土地的三成,反映市場需求;(四)一般民田收購計劃會以接通現有道路為重心,並着意在計劃初期已須獲得有關土地權益;(五)多個新界土地發展項目有其他私人土地(包括墓地)夾雜項目當中及附近,未能集齊項目地區的私人土地,並不代表發展計劃不能進行,透過適當的地役權安排,便可把地權矛盾化解。

針對性收回發展商持有的土地所帶出的訊息,是不讓市場力量推動新界土地發展。若發展商的土地需求被排擠於市場以外,民田的交投及市場價格自然受壓抑。

具發展潛力土地的業主或許只能靜待政府的詳細規劃及研究,收地計劃及各種賠償安排推出。現時多個政府的新發展區正處於這種等待發展的情況。此外,在私人發展商附近的新界土地及其餘的新界土地又須否全部收回?

近年政府透過官地改劃及提高發展密度來創造發展土地及增加樓面面積,部分土地亦要處理基礎建設配套等問題。透過公私營合作發展的私人土地可與這等官地情況作比較,應可以較快時間達到創造發展土地的目標。

另一方面,新發展區的開展,無論在規劃、執行收回土地業權,以至取回土地的實際佔用權等皆需要很長時間。新界東北發展計劃(早於上世紀90年代提出)至今僅於2016年收回約1.5公頃私人土地作安老院舍用途,大規模(約50公頃)收地仍未實行;另外,橫洲一期項目政府去年8月收回約3.5公頃私人土地業權後,現仍在處理土地佔用人的問題。

若能以公私營合作方式開發新界土地,當可積極運用市場力量推動發展(包括詳細規劃及研究基礎建設如何投入),便可早日釋放合適土地的發展潛力。

劉振江 仲量聯行國際董事

 

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