資助出售房屋大減價

2018年7月16日 天圓地方 信報

特首林鄭月娥6月底推出房屋新政策,包括3個目標及6項措施。首項目標是令資助出售房屋更可負擔,做法是透過調低定價,而新增的市區重建局(下稱「市建局」)「港人首次置業」先導項目亦受此等定價政策支配。這項政策對資助出售房屋市場(居屋、綠置居及港人首次置業盤等)的定價、單位流通安排有重大影響,而政府對房屋委員會(下稱「房委會」)、市建局及房屋協會等機構的資助包括土地及財政,皆要相應增加。

房委會原訂本年內推售的4431個居屋單位,將延至明年2月方可開始選樓程序。據報,在今期居屋修訂定價後,估計總售樓收益將下調至118.57億元或減少41.04億元,減幅約26%;扣除建造成本後,剩餘收益下調幅度更大。定價調整建基於兩項因素︰第一,量度負擔能力的基礎由原來白表家庭入息上限(現為57000元),改為非業主住戶的家庭每月入息中位數(現約為39500元),下調幅度約為30.7%;第二,「可負擔」的單位數量由50%增加至最少75%。定價改變將令即將發售的3個居屋項目(分別位處長沙灣、啟德及東涌)的單位售價將由原本的「評估市價」七折,下調至五二折。

房委會的「綠置居」計劃(預計今年內有約2500個單位出售)所享的折扣率,則預計改為四二折(比前一個居屋出售計劃的折扣率多10%)。由市建局推售的首個「港人首次置業」先導項目(紅磡450個單位預計最早本年12月預售)折扣率將介乎六二折至七二折(比前一個居屋出售計劃的折扣率少10%至20%)。

未來數月出售的7300多個資助出售房屋單位,將拉低整體市場平均新樓銷售單位的售價,加上預期有更多新建資助出售房屋單位以此下調入息基礎作定價,有意購入此等單位的買家將改變對樓價的預期,有助紓緩新樓價格上升的壓力。假設資助出售房屋新樓售價不低於其建造成本,上述減價的部分集中於土地價值,政府未來要對上述3個機構作出更大的土地及財政支援,以抵消因銷售單位收入顯著減少所帶來的財政壓力。

收緊資助出售房屋轉讓安排,將跟隨售價下調而來。據報,房屋署已向房委會資助房屋小組委員會建議收緊轉讓安排,包括買家首兩年只可按原價出售予由房委會配對的白居二買家;第3至5年,可透過第二市場自行議定價格免補地價售予綠表或白居二買家;5年後,除第二市場外,亦可在繳付補地價後於公開市場出售單位。這等限制皆在現行《房屋條例》規範以內。

隨着此等資助房屋單位業主在轉售時可賺取利潤大幅增加的情況下(二手價格保持不變, 而原購入價大幅下調),有意見要求此等新售單位應受到更嚴格的轉讓限制,例如8至10年限期,但應對此等訴求便須修訂《房屋條例》。而「首置」單位所享折扣率雖較居屋為小,但轉讓限制卻較居屋更嚴格,包括5年內不可出售或出租。

本年度的原居屋出售計劃吸引超過15萬份申請,超購33倍多。究竟在單位定價大幅度下調及轉讓限制變得更嚴格以後,申請者數目會有何變化?今年10月重新接受申請時便有分曉。

劉振江 仲量聯行國際董事

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