探討額外差餉

2018年8月13日 天圓地方 信報

政府建議修訂《差餉條例》向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」(市場稱之為「空置稅」),旨在「鼓勵」發展商加快一手私人住宅單位出售及出租。究竟這個稅收會如何影響物業市場?本文從物業發展風險考量及政府地價收入這兩個角度作探討。

物業發展有眾多不同的風險,包括審批程序時間、建築成本及時間、銷售價錢及出租租金及所涉及的時間等;當中以銷售及出租情況最難預計,尤其是香港的房地產市場出名變化迅速。

政府選擇透過立法(在下一個立法年度進行)而不是通過於新批地契加入補地價條款來推行此等措施可達致以下兩個效果。

(1)對市場產生即時反應,因稅項預期於不久的將來即會實施,以及(2)涵蓋市場上現時所有的一手住宅單位。這項措施卻令已購入住宅發展土地的發展商平白加添了發展風險,因其銷售及出租單位的彈性被限制。

政府建議的徵收額度應對發展商有充足的「鼓勵」作用,或以「阻嚇力」來形容更貼切。額外差餉每年計為受影響單位應課差餉租值兩倍,這約為該單位的兩倍年市值租金或樓價的5%(以2.5厘租金回報率計)。

自建議於6月底由行政長官林鄭月娥公布至今,市場反應顯示發展商正積極面對此稅項(另有美中貿易戰及加息等挑戰),行動包括推售計劃和售價調整,以及推出部分單位作出租之用,兩者皆有助減低可能須繳付額外差餉的單位數量。

若透過新批出的地契加入補地價條款來推行 「鼓勵」措施,並不能對市場產生即時效果。政府透過出售發展土地(包括港鐵土地發展權益,以及換地及改地契)主導私人住宅供應市場,但由批地起計至發展商推售單位可能歷時數年。

以新批住宅土地契約的建築規約為例,發展商須在指定期限(一般為期48至60個月)內完成契約內所訂下的最小發展樓面要求並取得入伙紙;若發展商未能如期完工,須向地政總署申請延期並提供理由,若獲批准亦須補地價,延遲一年須交原地價2%,第二年為4%,遞增至第六年及其後的32%。

另外,市場上仍有小量的住宅單位供應由舊樓重建而來,政府並不能單方面改變契約加入「鼓勵」條款促使發展商早日出售及出租有關住宅單位。

自政府公布有關稅項的實施框架,現時的一手住宅單位銷售時間表變相受到約束。發展商未來出價競投住宅發展土地時自然要將此項「空置稅」納入風險評估,這對利潤要求定會帶來上升的壓力。以現時市況觀察,大型住宅單位發展較中小型單位發展所要承受的壓力較大,原因在於空置率較高及市場推廣策略需時一般較長,包括自取得入伙紙後所需裝修時間。

在市場預期市況向下及發展風險上升等情況下,住宅地價將要承接此等衝擊,政府從出售住宅用地所得收入亦會受壓而減少。政府採納「額外差餉」做法及大幅度將資助出售房屋售價下調,皆是帶動地價及樓價回順的措施。

劉振江 仲量聯行國際董事

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