購買永久產權契諾換999年租期

2018年8月27日 天圓地方 信報

美中貿易戰自7月初正式展開,本月初獨立股評人David Webb 撰文論述中環花園道美國領事館土地於1999年10月由原來的75加75年租期改變成為999年租期,令事件的趣味更高;文章的批評包括解除轉售限制及應收取合適補地價以反映地價增值。《南華早報》其後報道,英美兩國政府於二戰後所作的有關協議及英政府與當時港府往來文書資料,反映美國政府如何於1950年(租約開始年份)獲得該地段租約權益,包括購買永久產權契諾。

這份租契在香港土地行政歷史佔有獨特位置, 除已獲報道的歷史背景(包括美國政府於1997年1月發出行使購置永久產權的通知及香港政府不欲批出永久產權)、轉讓限制及地價金額等問題,相關的產權性質及估價因素亦值得留意;另外,更改發展審批限制條款亦有啟發作用。

美國領事館位置優越,處於中環花園道與下亞厘畢道交界,佔地面積61719方呎。鄰近眾多地標及歷史建築物包括位於花園道的聖約翰坐堂,此為香港唯一永久產權土地(經有關法例賦予),以及位於上亞厘畢道的香港禮賓府(前港督府)。此等土地現皆於中區分區計劃大綱圖規劃作政府,機構或社區用途,物業發展用途受到有關限制。

此購置永久產權契諾的行使安排大致如下︰租客可在租約期內向香港政府發出3個月書面通知行使此權利,待通知期屆滿及交付業主(香港政府)所持有的永久產權餘下部分的公允價值(fair value),此價值由雙方協商訂定,土地的永久產權就轉讓與租客。若果租約雙方不能就公允價值達成協議,有關糾紛只好交予法庭處置。

以1997年1月的通知計,當時的香港政府持有的永久產權餘下部分尚有約103年方得以不受租約所限制,租約於2100年屆滿(以1950年起計150年)。

有關產權價值可分成兩個部分考慮︰首先是2100年後沒有負擔永久產權的價值,但這要做逾百年的折現;若以1997年最優惠貸款年利率9.5%及100年年期計,未來1港元的價值變成現值0.0001元。第二,租約期內地租,因首個75年期的地租已完全交付,所以收入只限於28年後才開始的第二個75年期地租;由於續期期內的每年地租會以續期當時有關物業差餉租值的3%計,這等收入還是有意義的。以上的論述旨在反映有關估值要考慮合約所訂下的估價基礎、產權的現實情況及當年高利率的市場環境。

租客要為原先150年期的權益改變為999年期及有更改的條款包括取消多項限制(轉讓同意要求)並為此付出總代價4400萬元。這代價反映新租約權益價值扣減租客原有產權的價值(包括購置永久產權契諾價值),以及期內的地租的現值。另一個重要考量是有關的估值日期為何?因為契諾沒有訂明,由發出行使契諾通知(1997年1月)至雙方簽訂協議的日期(1999年10月)幾近3年,期內發生亞洲金融風暴,物業價值由1997年的高峰期至1999年呈大幅下跌。

要獲得工務局局長就建築物的外觀設計及位置的特別准許契諾亦被刪除,另加入建築物不可不符合香港特別行政區的法律包括建築物條例及城市規劃條例的契諾。從租客作物業發展的角度出發,有關發展的審批全由法律監管,有明確處理時間規定及反對審批結果及上訴的機制,發展審批風險較易作判斷。但根據地契所要獲得的業主審批就難以預料所需時間及結果,尤其是關於設計。

劉振江  仲量聯行國際董事

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