東大嶼都會的高土地價值

2018年9月10日 天圓地方 信報

《香港2030+》提出「東大嶼都會」概念,土地面積約1000公頃(主要靠填海獲取土地),容納人口約40萬至70萬,就業機會約20萬個。土地供應專責小組把這個概念計劃納入維港以外填海的土地供應選項。反對此項填海計劃的意見提出的理由,包括「大白象」工程、昂貴成本、偏頗估算/誇大土地需求、缺乏實際規劃等。本文旨在探討這項計劃的發展定位,讓讀者審視此計劃對香港創造甲級辦公樓及住宅樓面的重要性,以及其高土地價值特性與開發成本的比較。

「東大嶼都會」的定位是香港第三個商業中心,建成後將與傳統中環的商業中心及新興的東九龍商業中心鼎足而立。要評估這片土地的經濟效益能否遠超開發土地成本,注意力可先放在開發土地成本,然後與商業及住宅樓面土地價值(未包括其他用途如政府及社區設施等樓面)作粗略比較。不過,困難在於政府有關文件並未提供估計發展成本,具體商業及住宅樓面數字亦未見,箇中原因包括發展局未能於2014年取得立法會的撥款准許以作有關策略性研究,當時的申請涉款約2.27億元。

先說成本,土地供應專責小組的公眾參與活動文件指出,此人工島要建造較大規模的對外運輸基建設施,發展成本將較近岸填海項目的上限為高,即高於每平方米25000元,或總額不少於2500億元。另有反對計劃的意見指造價為4600多億元,這反映每公頃土地成本約為4.6億元。

20萬個就業機會究竟代表多少商業樓面?由於「東大嶼都會」的定位是商業中心,應以甲級辦公樓樓面作主導,另有輔助設施包括酒店及商舖等;而龐大的住宅人口亦需要不同服務設施。假設每個就業機會需要120平方呎建築面積,這相等於2400萬平方呎樓面,有足夠的體量成為商業中心;另以香港甲級辦公樓平均每年供應量約200萬平方呎(實用面積計),這大概等同10年期的供應量。

40萬至70萬人口處於1000公頃土地上,反映高密度發展;人口密度以每公頃計介乎400至700人。若與幾個新發展區的規劃人口密度作比較(扣除綠化地帶面積及以每公頃計),包括將軍澳的463人、東涌525人及洪水橋新發展區的356人。「東大嶼都會」密度下限400人,與洪水橋及將軍澳相若,而上限700人就高於東涌及現時的香港島及九龍市區。就高密度的宜居環境而言,有兩項因素值得留意︰人工島四面環海,為空氣流通及景觀創造有利條件,另外樓宇設計預料以高樓為主。保守假設人均建築面積為200平方呎,這代表約8000萬至1.4億平方呎住宅樓面。

「東大嶼都會」以商業中心定位,高密度商業及住宅發展,位置介乎香港市區及國際機場;加上人工島享有優良海景等因素,皆有利此計劃創造高土地價值。若把反對計劃意見所指造價4600多億元,並以上述總商業及住宅樓面面積估算介乎1.04億至1.64億平方呎作分攤,每呎樓面的土地開發成本約為2800元至4400元不等,其實遠低於市區的樓面地價。

劉振江 仲量聯行國際董事

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