加大新發展區範圍及基建容量

2018年9月24日 天圓地方 信報

為期5個月的土地供應公眾參與活動即將在本周三完結。4個短期供應選項有兩個是關乎新界土地包括分別逾千公頃的棕地及私人土地儲備;有規劃界別批評政府過往並沒有就新界土地進行整體規劃,以至很多土地未能適當運用,尤以棕地問題最為嚴重。檢視已規劃的3個新發展區計劃、政府倡議的新界北具發展潛力地區的特性(包括位置、整體及棕地面積、基建配套等),以及棕地分布等,有助為規劃更多新界土地為新發展區作準備。

土地供應專責小組的公眾參與文件載有上述3個新發展區及新界北具發展潛力地區及棕地分布的地圖。3個新發展區的位置皆處於現時的新市鎮附近(洪水橋及元朗南發展在元朗/天水圍新市鎮旁邊,而古洞北/粉嶺北位處上水及粉嶺新市鎮旁邊),這個地理因素對土地發展極其重要,皆因大型發展要有基礎建設配合,尤其是道路及鐵路交通及排污設施等,有關建設需要大量資本投入。新界北具發展潛力地區包括新界北新市鎮、文錦渡物流走廊及新田/落馬洲發展樞紐,這3個地區皆靠近香港與深圳的邊界。

3個新發展區以元朗南的面積最細,為185公頃,受影響棕地面積卻達100公頃,或佔整體面積的54%,為3個新發展區當中最高;古洞北/粉嶺北的面積為320公頃,棕地面積最細,僅50公頃或佔16%;洪水橋面積及其棕地面積最大,分別為441公頃及190公頃,要克服安置棕地營運者的挑戰亦是最大;加上新界北的200公頃棕地,這4個地區共須處理540公頃棕地,佔新界現估計1300公頃棕地約42%。其餘的棕地分布於多個不同地區,包括在元朗一帶有屏山、橫洲、牛潭尾及新田。

元朗南及古洞北/粉嶺北兩個新發展區的預計住宅單位發展密度(每公頃計)有明顯分別,前者有28500個或每公頃154個單位;後者有60000個或每公頃187個單位。另外,政府正尋求在古洞北/粉嶺北增加12000 個公營房屋單位,待批准後,密度將上升至每公頃225個單位。原本的規劃意向及基礎設施計劃制約了土地的發展容量,在政府願意投入更多資源去創造容量的同時,社會亦要體諒較高發展密度的居住情況。至於元朗南的較低發展密度受制於未有鐵路服務支援,由於洪水橋的發展包括重置部分棕地作業及有顯著的商業樓面,其預計住宅單位為61000個或每公頃138個單位,住宅單位密度為三者中最小。

若以3區預計居民入住年份作比較,最早的是古洞北/粉嶺北,介乎2023年至2031年;元朗南為最遲,介乎2027年至2038年。原本古洞北/粉嶺北等項目預計在2016年至2020年期間可提供30000個住宅單位的土地供應,但工作因各種原因而落後,當中關於收地的一項重要工作已於7月18日完成︰立法會財務委員會通過政府清拆行動的特惠補償及安置安排撥款。

另外,新界北的計劃預計居民入住年份為2030年以後,人口介乎25.5萬至35萬。

以上分析帶出多項訊息,(1)位置及加大規模︰這3個新發展區處於現有新市鎮旁邊,面積介乎185至441公頃,如何利用其地利帶動周邊土地(尤其是棕地)發展,值得即時展開研究。(2)交通及基建配套︰上述古洞北/粉嶺北及元朗南兩個例子顯示規劃願景及基礎設施配套對容量的影響;而鐵路運輸功能尤其顯著,如何可讓「鐵路先行」及「增加車站數目」,皆是增加容量的重要手段。(3)落成時間︰推動規劃程序、收地/出售土地、拆遷及重置的工作對新發展區能否早日落成非常重要。

劉振江 仲量聯行國際董事

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