中部水域填海發展定位及規模

2018年10月16日 天圓地方 信報

特首林鄭月娥在其第二份《施政報告》提出的「明日大嶼願景」, 在社會上引發激烈討論。據報道,政府消息人士指計劃費用約4000億至5000億元;有反對意見擔心填海造地成本太高,更有立法會議員指工程為「倒錢落海」。政府要推展的中部水域填海約1700公頃,估算可容納70萬至110萬人口及34萬個就業職位。這較「東大嶼都會」的填海面積、人口及就業職位數目皆增加約七成;在大幅增加容量後,相關的基礎建設包括鐵路及道路等應可更有效率地被利用。

本文旨在探討人工島的發展定位及規模,尤其是對維持香港作為國際金融中心的重要性。中部水域填海概念發展有兩大部分︰(1)交椅洲附近水域人工島(約1000公頃)及(2)喜靈洲附近水域人工島(約700公頃)。交椅洲附近水域人工島的商業/寫字樓總面積將達400萬平方米,增加達七成的樓面面積為創造先進營商及辦公環境提供更佳彈性,包括酒店、商場及其他配套設施。這對保持香港的競爭力及吸引高產值辦公樓用戶極為重要。

中部水域填海的規模可令其成為全港最大的新市鎮。現公布的面積略多於已規劃及快將作詳細規劃合共4個的新界新發展區,面積總和約1666公頃;這4區分別為古洞北/粉嶺北、洪水橋、元朗南及新界北。中部水域填海的住宅單位數目仍待詳細規劃,大概為26萬至40萬個;而4個的新界新發展區合共約為30萬至31萬個。中部水域填海的就業職位數目與洪水橋加新界北合共的36.5萬個相若;由於交椅洲附近水域人工島的定位為核心商業區,而新界新發展區着眼於地區性商業活動、特殊工業、高增值物流中心及創新以及科技產業等,兩者不同的市場定位,有助滿足不同需求。

發展新界土地(包括理順棕地用途問題)及維港以外的大規模填海造地,對紓緩香港土地短缺問題同為重要選項。新界新發展區及中部水域填海有不同的地理優勢及定位功能,兩者對香港未來發展皆重要。筆者在上月10日本欄文章就「東大嶼都會」的發展面積、造價(參考反對計劃人士提出數字)及所反映的樓面成本作初步分析,得出兩個結論︰(1)計劃面積具有高土地價值的特性(包括商業中心定位、高密度、優越位置及環迴海景等);(2)每方呎樓面的發展成本遠低於市區的樓面地價。

以現時政府消息人士提供中部水域填海的造價估算,與前文所採用的逾4600億元相若,若以前文的估算面積增加七成作計算基礎,中部水域填海每方呎樓面的成本將下降至約1650元至2600元不等。特首提出填海計劃,居住單位有七成將興建公營房屋(資助出售房屋及出租公屋),此等單位的土地成本皆應反映在計劃的成本與效益估算中。

綜合以上考量,希望政府在參考土地供應專責小組於年底提交的報告書後,能盡快向立法會申請撥款作詳細成本與效益比較研究,當中包括社會關心的氣候變化挑戰、環境保育影響、發展計劃的規模、設計及分段時間進行安排等事項。

劉振江 仲量聯行執行董事

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s