「地產霸權」與反對填海

2018年10月29日 天圓地方 信報

中原集團主席施永青早前在其報章am730發表題為〈誰最反對大規模填海〉的文章,提出反對填海的活躍分子應該暗藏着兩類人,包括擁有大量土地儲備的地產商及反對派政客,當中絕大部分之前一直力主打倒「地產霸權」。施永青的論點包括(1)發展商持有的土地價值會大幅下降;(2)地產商的潛在利益有機會被蒸發5000億元;(3)地產商盡快把土地改作發展用途,不敢再長期囤積。本文先提出假設,然後再從土地經濟層面、政府現行的改契/換地政策及土地供應策略作討論,希望讀者有另外的角度看施永青的結論。

本文假設施永青是針對收購了大量新界農地的發展商,另假設「明日大嶼」的人工島計劃能獲得社會支持,這將帶來24萬至40萬個住宅單位(當中三成用作私人住宅),以及400萬方米的商業樓面,令香港中長期土地供應有穩定來源,有助遏抑土地及樓房價值上升動力。本港的大型發展商持有的土地儲備以農地為主,而成熟的發展用地主要透過政府賣地及換地所得,而毋須補地價的舊區重建項目供應有限。

農地是私人持有土地,要更改地契用途及繳付補地價方可作物業發展。農地價值大致可從3個角度考慮︰(一)現有用途價值視乎位置及規劃准許用途;(二)希望價值取決於農地的發展潛力與規劃發展用途及發展密度有緊密關係;(三)政府收地賠償視乎收地計劃時間表,現時使用情況及補償金額等。若視填海供應可能會為農地價值帶來減值影響,這應針對第二項關於物業發展的希望價值。以現時政府正在推展合共4個的新界新發展區,而有合適規劃的私人土地可申請換地;另沒有合適規劃的土地將被收地而獲賠償,並不存在減值壓力。在預計將有更多棕地及其他私人土地被規劃成更有效益的用途,包括政府希望推動的「土地共享先導計劃」,這等動力皆有助支持合適農地的希望價值。

究竟地產商的潛在利益有機會被蒸發5000億元的基礎在哪裏?由於發展商手上的熟地在幾年內會用盡,未來經換地/改地契所得的新發展土地要補地價,價錢更會反映未來有較充裕的土地供應情況,發展商應有充足時間與準備應對由填海增加土地的利益風險。

若簡單地以5000億元(原文章引用的大概填海成本)除以坊間所知道約1000公頃的私人發展商農地儲備,換算結果約每方呎農地為4600多元;這結果遠高於政府對一般農地的估價(可以只得每方呎200元),亦高於一般現時有住宅發展規劃的農地市場成交價格。

改變新界土地用途的主動權並非在地產商及一般私人業主手上,而是在大業主香港政府手上,包括整體城市規劃及基礎建設的投入。現時改變農地地契用途的困難,包括獲取規劃准許、發展密度太低、政府對農地的估值遠低於市場買賣價格及收地特惠補償金額以及政府是否接受換地申請等。以市場情況所見,發展商要用很長時間方可達至收購一大片合適作發展的土地,此等土地一般由眾多不同業主持有,另遇到祖、堂等持有的土地更令收購工作難上加難。若以「長期囤積」來看待併購土地及處理規劃及換地的挑戰及阻力, 筆者只能用「事非經過不知難」來回應。

綜合以上分析,地產商的新界農地土地儲備價值因填海計劃而可能帶來的減值壓力有限。發展商旨在賺取利潤,有合適的土地供應及良好的經濟環境,方可令土地發展有利可圖。

劉振江  仲量聯行執行董事

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