填海商業地賣地收入估算詳析

2018年11月12日 天圓地方 信報

近期就交椅洲填海商業用地賣地收入的估算爭拗,有助社會認清甲級寫字樓樓面嚴重不足的問題。38名經濟學者(包括王于漸和宋恩榮等)於11月6日發表聯署支持「明日大嶼」方案,指交椅洲填海將提供4000萬方呎商業樓面,商業土地收入約3600億元。建築測量師姚松炎於11月7日發表文章(下稱姚文)指上述估算誇大,他的估算只為1027億元,有關估算是以1141萬方呎(106萬方米)樓面面積,乘以每呎樓面地價9000元,前者源自《香港2030+》對核心商業區甲級寫字樓至2041年的短缺估算,後者則為上述經濟學者採用的樓面地價。

姚文指經濟學者並沒有應用經濟學的邊際理論來分析賣地收入。本文先審視姚文關於填海所得寫字樓供應數量相對現時存量的說法,然後看政府計劃的規模以及應對需求的時間,往後再對姚文的部分論點作出分析。

姚文指交椅洲人工島新增甲級寫字樓總面積超過現時甲級寫字樓總面積50%,這說法有兩個誤點令其大幅高估有關比例︰先是內部樓面面積(IFA)低於相關建築面積的現實,另外是政府規劃的商業樓面並非全為甲級寫字樓,當中包括商場及酒店等面積。姚文引用差餉物業估價署指2017年甲級寫字樓總面積為760萬平方米(此為內部樓面面積),文章附註有內櫳面積(當為內部樓面面積之意)與建築面積的分別可達三成或以上的說法。假設400萬方米的規劃商業樓面,有八成為甲級寫字樓,以及內部樓面面積為建築面積的七成半,上述比例只有約32%, 而不是超過50%!

政府的規劃是要為香港的未來作準備。《香港2030+》諮詢文件指出,核心商業區甲級寫字樓持續短缺,短期(至2023年)為48萬方米,中期(至2033年)回落至31萬方米,但長期(指至2041年)將回升至106萬方米。現時政府的方案,除了應對至2041年(距今只有23年)的短缺,亦為更長期的需求作準備,令建立土地儲備的願景有望成真。

姚文提出「推動寫字樓去核心化」的想法,但文章並未解釋用何方法推動。其考量以整體寫字樓及一般商業樓面至2041年供過於求出發,非核心區甲級寫字樓及一般商貿樓面面積盈餘將共達481萬方米(分別為126萬及355萬),根本毋須增加供應。《香港2030+》諮詢文件表明不同的用途並非完全可由其他用途替代;非核心區甲級寫字樓及一般商貿樓面盈餘短期內(至2023年)已經出現,合共197萬方米。政府已有兩項重大舉措為香港提供更多商業樓面,包括工廈活化計劃及新界洪水橋新發展區的大型商業規劃,但成效仍需長時間方可看到。另外,甲級寫字樓發展愈趨高質素、大面積及高樓底,一般商貿樓面根本難以作為替代。

姚文另舉例指在供應增至4000萬方呎的情景下,總土地收益只有1080億元,這說法無視各種土地皆不足的現況,更不了解寫字樓市場極低空置率的困難。其計算方法是以4000萬方呎樓面乘每呎2700元(假設上述9000元樓面地價下跌七成);文章更提出當過度供應,即使減價也未必能賣得出的說法。這2700元樓面地價的假設,顯然並沒有考慮到荃灣、粉嶺的工廠樓面地價已超過3500元,市區工廠樓面地價更高,而工業樓面面對的短缺,估計至2041年將達509萬方米!

仲量聯行於9月發表題為〈土地供應─不要忘掉寫字樓〉的研究報告指出,過去20年香港的甲級寫字樓供應持續緊張,中環商業區的空置率現時只有1.5%,租金在過去多年持續上升。香港寫字樓租金現為亞太地區之冠,加上缺乏供應選擇,對香港整體競爭力產生遏抑作用。政府必須更努力提供寫字樓土地供應,以紓緩缺乏供應的情況。

劉振江 仲量聯行執行董事

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