善用工廈及車位要求難題

2018年11月26日 天圓地方 信報

2018年《施政報告》提出重啟工廈活化政策,當中兩項措施與鼓勵工廈重建有關,包括增加土地價值及申請彈性︰(一)容許放寬重建地積比率,上限為20%;及(二)讓處於工業地帶的工廈業主重建作一般「工業及/或倉庫」及/或「現代工業用途」。但《施政報告》並未就工廈重建所遇到的停車位及上落貨車位要求的問題有所着墨。

首項措施關乎位於主要市區和新市鎮的非住宅地帶內,而落成年份早於1987年的工廈,容許業主向城規會提出申請增加重建地積比率,上限為20%。

以九龍市區和新市鎮的一般城市規劃非住用地積比率為12倍及9.5倍為例,這意味在政策範圍內,最高比率可上升至14.4倍及11.4倍,仍低於《建築物條例》容許的15倍最高地積比率。個別申請須在限時3年內向城規會提出,並須在獲批後於指定時間內完成契約修訂。

由於部分工廈地契並沒有高度及/或樓面面積限制,例子地區有新蒲崗及荃灣,這意味有關業主在取得規劃准許以後,可在不需要修訂契約的情況下,就能增加發展密度,為其土地增值。另一方面,從申請修訂地契的方面看,由於可發展地積比率增加,亦提升了發展及作出申請的誘因。

第二項措施集中鼓勵位處工業地帶的工廈重建。施政綱領的論述顯示政策為有關工廈業主提供彈性,讓其可選擇申請重建作一般「工業及/或倉庫」及/或「現代工業用途」。

這種安排有別於以往的土地行政政策,其需要契約修訂申請反映城市規劃所准許的用途。若有關業主只想重建作倉庫用途而又要修訂地契,有關申請就可循「工業及/或倉庫」方向出發,補地價也會以「工業及/或倉庫」用途為計算基礎,而不是要付「現代工業用途」的地價。在現今倉庫用地不足及政府預計要收回540公頃棕地的情況下,這項政策更具意義。

從市場以往觀察所得,工廈改裝及重建的其中一個大難題,是政府對停車位及上落貨車位的要求。這個問題要加上多方面考慮︰(1)停車位要放置在地底,方可毋須計算作建築面積,建在地面上的停車位及相關面積,要算一半的建築面積,這對土地價值自然有重要影響;(2)地庫樓層愈多,所需走火樓梯數目愈多,這令發展項目要興建大量不產生經濟價值的面積;(3)現存工廈一般在2000方米土地面積以下,有些只有數百平方米,細小的地盤面積加上眾多停車位要求,令樓宇設計存在重大挑戰;以及(4)多層地庫施工困難,令建築成本顯著上升。

以上考量加上商討補地價困難,令工廈重建舉步維艱。以現時市場反應所見,增加發展密度的措施有積極作用。當發展局於年內宣布有關善用工廈政策措施的具體內容後,預計有關規劃申請將會陸續出現。

劉振江_仲量聯行執行董事

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