棕地發展潛力

2018年12月10日 天圓地方 信報

近年「棕地發展」備受關注,本土研究社最近發表題為《合棕連橫—新界棕土發展潛力研究》的報告(下稱「棕土研究」),直指土地供應專責小組故意貶低棕土的發展潛力。詳細審視報告內容後,便會得出78%的大型棕土群已被政府納入規劃及考慮發展的結論,餘下的7幅較大型的地皮發展潛力取決於如何克服缺乏基礎建設等的挑戰;另外,規模細小的地皮,實在難以作較高密度的住宅發展。

「棕土研究」指政府和土地供應專責小組在審視棕土的發展潛力上犯下8大錯誤,導致棕土的潛力被埋沒。其研究結果包括︰(1)棕土群面積達1172公頃,未被納入發展區的棕土達723公頃;(2)大量面積至少2公頃的棕土群應被研究,例如低密度鄉村式公屋;(3)近一半的大面積棕土群(391公頃)並未放入發展計劃中或沒有發展時間表;及(4)被忽略的相鄰棕土群中,以位於橫台山的最大,為71公頃,其次為坪輋70公頃(已納入新界北發展計劃,但未有發展時間表)和龍鼓灘(38公頃)。

「棕土研究」指出,首20大的相鄰棕土群(各個皆逾12公頃)總面積為790公頃。若以已規劃、將作詳細規劃及用途相容的角度分析,土地面積達619公頃,佔總數的78%,包括洪水橋及元朗南兩個新發展區(350公頃)、新界東北及新界北發展區(195公頃)、錦田南(15公頃)及橫洲(21公頃);另龍鼓灘的發展為工業用途,與棕地用途相容。

餘下7個較大的棕土群共約171公頃未有發展計劃,較顯著的有橫台山(71公頃),八鄉(25公頃)及沙埔村(12公頃)等。其他等於或大於2公頃而小於10公頃的棕土群佔地約310公頃。

「棕土研究」倡議,面積達2公頃的棕土群可作低密度鄉村式公屋,粗略估計發展規模可達84000個鄉村式公屋單位。這個單位數目的發展規模遠遠未能滿足估計需求。更何況,此研究將新界北的棕地界定為未有碓實時間表發展項目而納入其估算潛力以內,當撇除此等棕地及龍鼓灘的棕地,餘下的可發展棕地面積當大幅減少。

本文先看研究所揀選8個在離島及港島赤柱的公營屋苑發展先例的位置及住戶密度,然後再看運算結果的假設。8個離島項目分別位於大澳(3個),坪洲(2個),梅窩(1個)及長洲(2個),其住戶密度為每公頃147戶至266戶(不包大澳天利苑的每公頃425戶),平均為每公頃200戶,而馬坑邨為236戶。運算如下︰723公頃土地(相等或大於2公頃而未被納入發展區或未有發展時間表的棕土群)的三分之一(即241公頃)作低至高密度的鄉村式公營屋苑(單位數目為每公頃200至500;最高地積比率為2.1倍至3.6倍);當中120公頃以每公頃200戶密度發展,另120公頃以500戶密度發展。

這等發展密度遠高於現時新界的一般非新市鎮/新發展區的私人住宅地積比率,舉例為0.2倍至0.75倍。換言之,政府需要大量投入資源以創造基礎建設條件(包括收地興建道路以至鐵路,不同的配套設施)以容許此等較高密度的公營房屋發展。若扣除從有潛力作較高密度發展的大型土地包括新界北(逾160公頃)及橫洲(逾12公頃)及龍鼓灘棕地,只剩513公頃,若住宅發展土地面積仍為三分之一,發展密度與所選公營項目相若(每公頃200戶),單位數目只有3.4萬多個。

上述的論述顯示,大部分大型棕土群已被政府納入規劃範圍或其用途與未來工業規劃意途相容,而餘下的大型棕地目標地帶只有小數加上其他細小棕地群,令發展潛力受到局限。

劉振江 仲量聯行執行董事

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